부동산 계약에서는 계약서뿐 아니라 등기사항증명서, 건축물대장, 중개대상물 확인·설명서를 함께 살펴봐야 합니다. 권리관계와 건물 상태, 관리비 등 계약 전 꼭 확인해야 할 세 가지 핵심사항을 정리합니다.
목차
부동산 계약을 앞두면 대부분 계약금, 잔금일, 입주일 등 계약서 내용부터 살펴봅니다. 물론 계약서를 꼼꼼히 확인하는 것은 기본입니다.
하지만 계약서만큼 함께 살펴봐야 할 중요한 서류가 있습니다. 바로 공인중개사가 작성·교부하는 ‘중개대상물 확인·설명서’입니다.
공인중개사는 부동산의 상태·입지·권리관계 등을 확인하여 설명하고, 등기사항증명서·건축물대장 등 근거자료를 제시해야 합니다. 계약서를 작성할 때는 이러한 내용을 담은 중개대상물 확인·설명서를 거래당사자에게 교부합니다.
따라서 계약할 때는 다음 3개 서류를 서로 대조해서 살펴보는 것이 좋습니다.
| 확인자료 | 무엇을 확인하나 | 핵심 체크사항 |
|---|---|---|
| 등기사항증명서 | 소유자·근저당권·압류 등 | 계약 상대방과 권리관계 확인 |
| 건축물대장 | 용도·면적·위반건축물 여부 | 실제 상태와 공부상 내용 비교 |
| 중개대상물 확인·설명서 | 권리관계·시설상태·관리비·중개보수 등 | 계약 내용 및 실제 현황과 대조 |
그렇다면 실제 계약할 때 무엇을 중점적으로 봐야 할까요? 세 가지로 나누어 살펴보겠습니다.
1. 소유자와 권리관계가 정확한지 확인하세요
가장 먼저 확인할 것은 계약 상대방이 실제 소유자인지입니다.
계약서의 매도인이나 임대인 이름이 등기사항증명서의 소유자와 일치하는지 확인해야 합니다. 대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명서 등 대리권을 확인할 수 있는 자료도 살펴봐야 합니다.
등기사항증명서에서는 다음 사항을 확인합니다.
- 근저당권과 채권최고액
- 압류·가압류·가처분
- 전세권과 임차권등기
- 신탁등기
특히 근저당권이 있다면 채권최고액을 확인해야 합니다.
집값에 비해 담보권이 과도하게 설정되어 있다면 임차인은 보증금 회수에 위험이 있을 수 있습니다. 매수인이라면 잔금 지급 전 근저당권을 어떻게 말소할 것인지 확인할 필요가 있습니다.
또 계약일부터 잔금 지급일까지 새로운 근저당권이나 압류가 설정될 수도 있습니다.
따라서 등기사항증명서는 계약할 때 한 번 확인하고 끝내지 말고, 잔금 지급 직전에도 다시 확인하는 것이 안전합니다.
2. 공부상 내용과 실제 상태가 같은지 확인하세요
두 번째는 건축물대장에 기재된 내용과 실제 건물 상태가 일치하는지 확인하는 것입니다.
건축물대장에서는 다음 내용을 살펴봅니다.
- 건축물의 용도
- 위반건축물 표시 여부
- 면적과 층수
- 실제 사용용도
- 부속건축물과 증축 부분의 등재 여부
예를 들어 건축물대장에는 창고로 되어 있는데 실제로는 주택이나 사무실로 사용하고 있다면 문제가 생길 수 있습니다.
겉으로는 일반 주택처럼 보여도 건축물대장상 근린생활시설로 되어 있는 경우도 있습니다. 현관·창고·베란다 등이 증축되어 있지만 건축물대장에는 반영되지 않은 경우도 있습니다.
따라서 현재 모습만 보고 판단하지 말고, 계약하려는 용도로 적법하게 사용할 수 있는지 함께 확인하는 것이 좋습니다.
현장에서는 서류로 알기 어려운 부분도 확인해야 합니다.
- 누수·균열·결로
- 보일러와 수도
- 전기시설
- 소방시설
주거용 건축물의 중개대상물 확인·설명서에도 이러한 내부·외부 시설물의 상태를 확인하는 항목이 마련되어 있습니다.
하자가 발견되었다면 “수리해 주겠다”는 말만 믿기보다는 수리할 부분, 완료일, 비용 부담 주체를 계약서 특약사항에 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다.
3. 관리비와 추가 비용을 확인하세요
세 번째는 계약금과 잔금 외에 추가로 부담해야 할 비용입니다.
특히 임대차계약에서는 월세만 보고 계약했다가 예상보다 많은 관리비 때문에 부담을 느끼는 경우가 있습니다.
계약 전에는 다음 사항을 확인해 보세요.
- 월 관리비 금액
- 관리비에 포함되는 항목
- 전기·수도·가스요금의 별도 부담 여부
- 기존 관리비 미납 여부
- 시설 수리비의 부담 주체
- 중개보수 금액과 지급 시기
단순히 ‘관리비 별도’라고 되어 있다면 구체적인 내용을 확인하는 것이 좋습니다.
일반관리비·청소비·주차비·인터넷 사용료 등이 포함되는지, 별도로 내야 하는지를 살펴보세요.
수도나 전기계량기를 여러 세대가 함께 사용하는 건물이라면 요금을 어떤 기준으로 나누는지도 확인할 필요가 있습니다.
입주 전에 발생한 관리비나 공과금 미납액, 계약 당시 확인된 시설의 수리비를 누가 부담할 것인지도 계약서 특약사항에 명확하게 남겨 두는 것이 안전합니다.
계약서는 마지막 결과, 확인은 그전에 해야 합니다
부동산 계약서는 당사자가 합의한 내용을 적는 중요한 서류입니다.
하지만 계약서에 서명하기 전에 해당 부동산의 권리관계와 실제 상태를 제대로 확인하지 않았다면 계약서만으로 모든 위험을 막기는 어렵습니다.
계약할 때는 최소한 다음 세 가지를 기억해 두세요.
① 소유자와 근저당권 등 권리관계
② 건축물대장과 실제 건물 상태
③ 관리비·수리비·중개보수 등 추가 비용
그리고 중개대상물 확인·설명서의 내용이 등기사항증명서, 건축물대장, 실제 현장에서 확인한 내용과 서로 맞는지도 살펴보는 것이 좋습니다.
계약서에 서명하기 전 몇 분간의 확인이 보증금 반환 문제, 시설 하자, 관리비 분쟁을 예방하는 출발점이 될 수 있습니다.
관련 서류 확인하는 곳
- 등기사항증명서 : 대법원 인터넷등기소
- 건축물대장 : 정부24
- 부동산종합증명서 : 일사편리 부동산정보조회시스템
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