모델하우스에서 듣는 숫자는 비슷해 보이는데, 계약서에 들어가면 전혀 다른 얘기가 됩니다. 이유는 간단합니다. 전용·주거공용·기타공용이라는 세 가지 기준이 서로 다른 ‘면적의 언어’를 쓰고 있기 때문입니다. 이 글은 그 언어를 한 번에 해독해 가격 해석력·협상력·리스크 통제력을 키워 주는 실전 가이드입니다. (법적 정의 → 거래 관행 → 분쟁/구제 → 예방 체크 순)
1. 공식(법적) 용어: 헷갈리면 돈이 새는 ‘면적’의 기본
1) 기본 개념 정리
전용면적은 내가 단독으로 쓰는 내부 공간입니다. 방·거실·주방·욕실·드레스룸 등 ‘문을 열면 내 공간’이 여기에 들어갑니다. 발코니는 원칙적으로 제외되고, 설령 합법 확장을 하더라도 등기·분양서류상의 전용 수치가 바뀌는 일은 드뭅니다.
공용면적은 여러 세대가 함께 쓰는 공간입니다. 크게 두 갈래로 나뉩니다.
- 주거공용면적(동 공용): 각 동 내부의 복도, 계단, 엘리베이터 홀/샤프트, 동 내 설비실(EPS/전기/소방) 등
- 기타공용면적(단지 공용): 관리사무소, 커뮤니티(피트니스·도서관·게스트하우스 등), 단지 통합 설비실, 지하주차장, 단지 광장·조경 등
공급면적은 전용 + 주거공용, 분양 안내에서 가장 많이 보이는 숫자입니다. 계약(분양)면적은 공급 + 기타공용으로, 계약서에서 가장 큰 숫자로 보입니다. 전유부분면적(등기 용어)은 등기에 적히는 단독 소유 부분으로 실무상 전용과 거의 같습니다. 대지지분은 세대별로 가진 ‘땅의 지분’이며 재건축·세금·권리가의 기본 체력입니다.
2) 전용률 공식과 해석
전용률 = 전용면적 ÷ 공급면적 × 100(%). 신축은 보통 70~75% 전후입니다. 같은 전용이라도 코어 배치·기둥 간격에 따라 체감이 달라지므로, 전용률은 ‘면적 효율’을 읽는 지표로 쓰세요.
3) 발코니 1.5m 규칙의 진짜 의미
“서비스면적 1.5m”는 관행적 표현일 뿐, 법에는 ‘서비스면적’이란 단어가 없습니다. 핵심은 바닥면적 산정 규칙입니다. 발코니는 외벽에서 1.5m까지는 바닥면적에서 공제하고, 그 초과분만 바닥면적에 포함됩니다. 이 규칙은 건축법상 면적(용적률·건폐율 등)에 영향을 주지만 등기·분양서류의 전용 수치를 자동으로 바꾸지는 않습니다.
간단 예시
외벽 길이 6m, 발코니 깊и 2.0m라면 공제 1.5×6=9㎡, 초과 0.5×6=3㎡만 바닥면적 산입. 전용면적(등기 수치)은 보통 그대로입니다.
2. 거래 관행 속 용어: 계약서 밖에서 돈이 되는 포인트
1) 서비스면적의 실전 해석
‘서비스면적’은 법정 용어가 아니지만, 실사용 면적을 체감하는 데 큰 역할을 합니다. 같은 전용 84㎡라도 서비스면적 구성에 따라 체감이 2~4㎡ 이상 달라질 수 있어 도면에서 발코니·대피공간·비확장 구간을 꼭 확인해야 합니다.
2) 합법 확장과 세금/관리의 연결
합법 확장을 해도 전용 수치는 대개 변하지 않습니다. 그러나 1.5m 초과분은 바닥면적에 들어가므로 용적률·주차대수 산정, 그리고 일부 세금에 영향을 줄 수 있습니다.
- 증축 취득세: 확장으로 연면적이 늘면 증가분 과세 가능
- 재산세·종부세: 연면적·공시가격 상승 시 다음 과세연도부터 보유세 증가 가능
- 양도소득세: 전용 수치가 그대로여도 공시가격·거래가 상승으로 간접 부담 증가 가능
- 불법 확장: 이행강제금·원상회복·사후 합법화 비용 위험
3) 분양가를 해부하라
분양가 = 대지비 + 건축비 + 가산비(특화·층고·커뮤니티) + 옵션비(발코니 확장·마감재). 항목별로 쪼개 보면 같은 입지의 다른 단지 대비 무엇이 비싼지/저렴한지 투명해집니다.
4) 단정형 문구의 함정
“영구 조망”, “○○역 확정”, “브랜드 입점 확정” 등은 근거 문서(고시·인가·협약)가 있을 때만 믿으세요. 없으면 ‘예정/계획/협의 중’으로 해석하는 게 안전합니다.
3. 피해 및 구제 사례: 실제로 이렇게 분쟁납니다
- 전용률·면적 과장 — 전용/공급 혼용으로 체감 과대: 손해배상 분쟁 빈발
- 커뮤니티 축소·미설치 — 확정처럼 광고 후 축소/변경: 허위·과장 이슈
- 조망·역세권 오인 — ‘영구·확정’ 단정 사용: 공정위 제재·민사상 배상 청구
- 발코니 확장 가능성 오인 — 구조·법규상 불가인데 가능 안내: 계약해제/배상 요구
구제 루트(압축): ① 시행/분양대행사에 서면 이의제기 → ② 청약공고·계약서·도면 vs 광고물·상담자료 불일치 증빙 → ③ 한국소비자원·공정위 신고 또는 민사소송 → ④ 입주예정자 협의회 등 집단 대응.
4. 예방 체크리스트: 계약 전후 프로의 루틴
A. 숫자·정의 일치(계약 전)
- 전용·주거공용·기타공용 세 수치를 공고문·계약서·사용승인도면에서 상호 대조
- 전용률 산식과 수치가 홍보물과 계약서에서 일치하는지 확인
- 동/타입별 코어·기둥 간격 차이로 체감 면적이 달라짐을 체크
B. 문구의 확정/예정 구분(상담·홍보)
- 조망·역세권·학군·브랜드 입점: 근거 문서 있을 때만 ‘확정’ 인정
- 없으면 “예정/계획/협의 중”으로 표기·이해
C. 발코니·옵션·비용(계약 단계)
- 발코니 1.5m 규칙 이해: 초과분은 바닥면적 산입, 전용 수치는 통상 불변
- 합법 확장 가능 구간·불가 사유를 도면으로 확인(구조·방화·단열·창호 성능)
- 중도금(무)이자·잔금대출 한도/조건/수수료 명확화
D. 입주 전·후(사용승인~하자보수)
- 사용승인도면 대비 변경 공지(커뮤니티·조경·차로·주차대수) 확인
- 하자 접수/처리 SLA와 담당자 연락선 확보, 관리규약 주요 조항 숙지
핵심 요약 표
| 용어 | 공식 정의·근거 | 실무 의미 |
|---|---|---|
| 전용면적 | 주택법·분양공고 | 내부 실사용; 발코니 원칙 제외 |
| 주거공용 | 주택공급규칙 | 동 내부 공용(복도·계단·엘리베이터) |
| 기타공용 | 주택공급규칙 | 단지 공용(관리사무소·커뮤니티·주차) |
| 공급면적 | 전용+주거공용 | 청약·분양상담 핵심 지표 |
| 계약면적 | 공급+기타공용 | 계약서 총면적(체감과 괴리 가능) |
| 전용률 | 전용÷공급×100 | 면적 효율(신축 70~75% 전후) |
| 서비스면적 | 공식 아님 | 발코니 등 실사용 체감 공간 |
참고자료
본문은 현행 「주택법」, 「주택공급에 관한 규칙」, 「건축법 시행령」, 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」, 국토교통부·공정거래위원회 등 정부 자료를 기준으로 작성했습니다.
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