10.15 주거안정대책 이후, 1세대 1주택 비과세 기준이 더 까다로워집니다

10.15주거안정대책 이후 더욱 까다러워진 비과세 기준 / 출처: 작성자 직접 제작(AI 생성), 저작권 보유 © 2025

 

 

3중 규제 강화의 핵심 요약

• 조정대상지역 확대 → 거주요건 강화
• 투기과열지구 내 거래 → 실거주 중심으로 전환
• 토지거래허가구역 강화 → 허가 없으면 비과세 불가

10.15 주거안정대책 이후 3중 규제 강화, 1세대 1주택 비과세 기준이 더 까다로워집니다

“이번엔 규제가 완화된 게 아니라, 오히려 촘촘해졌다.”

10월 15일 정부가 발표한 주거안정대책의 핵심을 요약하면 이 한마디로 정리됩니다.

조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역이 동시에 강화되면서 이른바 ‘3중 규제 체계’가 다시 촘촘해졌습니다.

그 결과, 단순히 부동산 거래가 어려워진 것뿐 아니라 양도소득세 비과세, 즉 1세대 1주택 비과세 요건에도 직접적인 변화가 생겼습니다. 이제 거래 전에 반드시 “조정지역 여부, 허가 여부, 잔금일 기준”까지 점검해야 하는 시대가 온 것입니다.

3중 규제 강화의 핵심 요약

구분	주요 내용(2025.10.15 이후)	비과세 관련 영향
조정대상지역	수도권·세종 등 재지정 확대	2년 보유 + 2년 거주 요건 부활
투기과열지구	청약·대출 제한 강화	실거주 목적 외 거래 제한, 일시적 2주택 특례 강화
토지거래허가구역	허가 면적 하향, 지정기간 연장	허가 없는 계약은 무효 → 비과세 적용 불가

이 세 가지 규제가 동시에 작동하면, 비과세 판단은 더 이상 단순히 보유기간만으로 결정되지 않습니다. 주택의 위치·거래 절차·허가 여부까지 종합 검토가 필요합니다.

조정대상지역 확대 → 거주요건 강화

기존에는 “2년 이상 보유”만으로도 비과세가 가능했던 지역이 많았습니다. 하지만 10.15 대책 이후, 조정대상지역이 다시 확대되면서 이제는 2년 보유 + 2년 거주를 모두 충족해야 비과세가 가능합니다.

특히 중요한 점은 조정지역 해제가 아니라 재지정이라는 것입니다. 따라서 해제된 줄 알고 거래를 진행했다가, 실제로는 다시 조정지역으로 편입된 상태라면 거주요건 미충족으로 과세될 수 있습니다.

행정사 코멘트
비과세 여부는 양도일이 아니라 취득일 기준으로 판정합니다. “그때는 조정지역이 아니었는데요?”라는 말은 통하지 않습니다. 공고일과 계약·잔금일을 꼼꼼히 맞춰야 세무 리스크를 줄일 수 있습니다.

투기과열지구 내 거래 → 실거주 중심으로 전환

투기과열지구로 지정된 지역은 청약, 대출, 전매가 모두 제한되며 실거주 목적 거래만 유효하게 됩니다.

세법상으로는 분양권이나 입주권을 취득하면 주택 수가 늘어나므로, 기존 주택을 늦게 매도할 경우 비과세를 받을 수 없습니다.

특히 일시적 2주택 특례(3년 내 처분) 요건을 넘기면 과세 대상이 됩니다.

실무 팁
“분양권 완공일 기준 3년 이내 기존 주택 처분”을 놓치면 비과세가 불가능합니다. 반드시 입주권·분양권 거래 시점을 기존 주택 처분 일정과 맞추세요.

토지거래허가구역 강화 → 허가 없으면 비과세 불가

토지거래허가구역은 지정 면적이 낮아지고, 지정기간은 연장되었습니다. 즉, 허가 대상이 늘어나고 적용기간이 길어진 것입니다.

이 구역에서 허가 없이 계약을 체결하면 계약 자체가 무효가 됩니다. 따라서 세법상 양도로 인정되지 않아 비과세 판정도 불가능합니다.

행정사 조언
허가 이전에 계약을 체결한 사례가 의외로 많습니다. 허가증 없이 거래하면 비과세 신청 자체가 무의미하므로, 반드시 허가 절차를 선행해야 합니다.

실제 사례 (일반화 설명)

화성 지역의 한 납세자는 도심 아파트와 외곽 농가주택을 동시에 보유했습니다. 농가주택은 무허가로 지어진 구조였지만, 싱크대와 화장실이 있었고 주말마다 가족이 이용했습니다.

세무서는 이 건축물을 “주거용 구조를 갖춘 주택”으로 판단해 1세대 2주택으로 분류했습니다. 결과적으로 비과세가 아니라 과세대상으로 판단되어 수억 원대 세금이 부과되었습니다.

이처럼 “주택 수 산정 기준”은 허가·형식보다 실질적 사용 여부로 판단됩니다. 10.15 이후에는 이러한 판정 기준이 더 엄격해졌습니다.

실무 체크리스트 (거래 전 필수 점검)

항목	점검 내용	확인 방법
조정지역 여부	취득 당시 조정지역인지	국토부 공고 및 관할 시청 홈페이지
세대 구성	배우자·직계존비속·형제자매 포함 여부	주민등록표 및 전입 사실
주택수 포함	농가주택·오피스텔·분양권 포함 여부	실질 주거용 구조 여부
허가 여부	토지거래허가구역 해당 여부	시·군 도시계획과 확인
보유·거주기간	2년 보유·2년 거주 충족 여부	등기·전입 기준

6-1 계약일 vs 잔금일 판단 기준

1세대 1주택 비과세를 비롯한 세법상 주요 요건은 원칙적으로 계약일이 아니라 ‘잔금일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날’을 기준으로 합니다.

계약일 이후 잔금지급 전 기간에 조정지역 지정 또는 세법 개정이 발생하면, 실제 잔금일 또는 등기일 기준으로 과세 판단이 달라질 수 있습니다.

행정사 팁
거래일정이 규제 공고일과 겹치면, “계약 당시 비과세 → 잔금일 기준 과세”로 바뀌는 사례가 많습니다. 공고일, 적용일, 잔금일을 반드시 맞춰야 합니다.

6-2 토지거래허가 절차 (순서 요약)

1. 관할 관청에 허가신청
2. 허가증 교부
3. 정식 계약 체결
4. 등기 및 세무신고

허가 이전 계약은 법적으로 무효이므로 세법상 양도소득세 비과세도 적용받을 수 없습니다.

실무 유의사항
거래 당사자는 허가신청서, 토지이용계획확인서 등 서류 접수 상태를 직접 확인해야 하며, “허가 후 계약” 순서를 반드시 지켜야 합니다.

6-3 주요 제출서류 안내

• 부동산매매계약서
• 취득 및 양도 당시 등기부등본
• 토지거래허가증 사본(해당 시)
• 주민등록등본, 전입세대열람원 등 실거주·세대 증명서류
• 양도소득세 신고서

추가 서류

• 토지이용계획확인서
• 건물대장, 사용승인서
• 허가신청서 사본(해당 시)

행정사 조언
조정지역 공고일 전후 계약은 반드시 증빙자료(계약서 원본, 이체 내역 등)를 별도로 보관해야 합니다. 세무조사나 소명요구 시 중요한 근거가 됩니다.

요약 정리

구분	변화 내용	비과세 영향
조정대상지역	확대 지정	거주요건 강화
투기과열지구	실거주 중심	일시적 2주택 특례 제한
토지거래허가구역	허가 강화	허가 없는 계약 무효
판단 기준	취득일 기준 유지	해제 후 양도해도 취득 당시 규제 적용
계약 vs 잔금	잔금일 기준 원칙	공고일과 일정 겹치면 과세 가능성
제출서류	허가증·주민등록·등기 등	증빙 불비 시 비과세 불인정 위험

마무리 — “비과세는 자동이 아닌, 조건형 혜택”

10.15 주거안정대책은 단순한 부동산 규제가 아닙니다. 세무·행정·거래 절차를 하나의 흐름으로 관리하는 통합 규제 시스템의 강화로 이해해야 합니다.

이제는 조정지역 여부, 세대 구성, 보유·거주 기간, 허가 절차, 거래일·잔금일 이 다섯 가지가 모두 충족되어야 비과세 요건이 인정됩니다.

“정책은 변하지만, 원칙은 같습니다. 취득 당시의 지역 상태와 실제 거주 사실로 판단한다.”

거래 전 반드시 행정사나 세무 전문가와 상담하여 허가 여부와 세법 적용 기준을 함께 점검하시기 바랍니다. 그것이 진짜 ‘비과세 절세 전략’입니다.

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