“집값이 불안하다”는 말, 이제는 집이 아니라 ‘땅’에서 시작됩니다.
2025년 10월 15일 정부가 발표한 「주택시장 안정화 대책」은
서울 전역과 경기 경기 12개 지역(수원, 용인, 성남, 고양, 안양, 부천, 광명, 시흥, 하남, 군포, 의왕, 과천) 을 토지거래허가구역으로 확대 지정하며, 부동산 시장의 흐름을 근본적으로 바꾸는 신호탄이 되었습니다.
정부는 이번 조치를 통해
“주택시장 과열을 조기에 차단하고, 실수요 중심으로 재편하겠다”고 밝혔습니다.
그렇다면 이번 대책은 구체적으로 무엇이 달라졌을까요?
또 주민이 바로 알아야 할 핵심 변화는 무엇일까요?
1. 이번 대책의 핵심 포인트 — 규제 4단 구조 요약
| 구분 | 주요 내용 | 구체적 변화 |
|---|---|---|
| 규제지역 확대 | 토지거래허가구역 전면 확대 | 서울 전역 아파트·연립·다세대 거래 시 사전 허가 필수 |
| 금융규제 강화 | 고가주택 대출 한도 축소 | 15억~25억 최대 4억, 25억 초과 최대 2억 / 스트레스 금리 1.5% → 3.0% |
| 세제 합리화 | 거래세·보유세 정부 검토 단계 | 거래세 및 보유세의 개편은 정부 검토 단계로, 구체 시행 시기는 추후 공표 예정. 정부는 2025년 내 세제 개편 방안 확정 및 2026년 도입을 목표로 논의 중. (응능부담 원칙: 소득·자산 규모 등에 따라 세율 차등 적용 추진) |
| 불법행위 단속 | 감독기구 신설 및 단속 강화 | 국무총리 산하 부동산 불법행위 감독기구 신설, 허위 신고·시세 조작 등 조사·수사 |
2. 이번 변화의 의미 — “부동산 안정의 출발점은 땅”
토지거래허가구역의 전면 확대는 단순한 거래 제한이 아니라
‘투기성 거래 억제’와 ‘실수요 중심 시장 전환’이라는 명확한 메시지를 담고 있습니다.
앞으로는 “이 땅을 왜 사려는가?”가 거래의 핵심 질문이 됩니다.
허가를 받아야만 계약이 유효하며, 실거주 목적이 아니라면 사실상 거래가 불가능해집니다.
이는 투기 자본의 유입을 차단하고, 개발이익 환수·공공택지 확보로 이어지는
‘토지공개념 강화’의 신호로 볼 수 있습니다.
3. 주민이 꼭 알아야 할 4대 필수 체크리스트
거래 시 반드시 확인해야 할 체크포인트가 있습니다.
아래 내용을 꼭 끝까지 읽어보세요.
① 10월 20일부터는 허가 전 계약 무효
서울 전역 아파트·연립·다세대 거래는 계약 전 구청 허가가 필수입니다.
허가 없이 체결된 계약은 법적으로 효력이 없습니다.
절차 흐름도:
입주 예정일, 가족 구성 등 실거주 목적을 구체적으로 증빙해야 하며,
투자 목적이나 단기 전매 목적은 불허될 수 있습니다.
② 정비사업 조합원 양도 제한 강화
재건축·재개발 구역 중 조합설립 인가 또는 관리처분 인가를 받은 곳은
조합원 자격을 타인에게 양도할 수 없습니다.
조합원 입주권을 사서 분양받는 방식은 불가능하며,
매수인은 현금청산 대상이 됩니다.
참고:
재건축 구역 매매 시 ‘조합원 지위 양도 가능 여부’를 반드시 확인해야 하며,
사전 검토 없이 거래하면 분양권 상실이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.
③ 청약 규제 및 재당첨 제한 강화 (10년)
주요 변화:
청약 1순위 요건 강화 (가입기간 연장·세대주만 가능)
재당첨 제한 10년
2년 이상 실거주자 우선공급
가점제 비율 확대
체감 변화:
“서울에서 한 번 당첨되면 10년간 재청약 불가”
“부모님 주소로 옮겨 청약하는 편법 불가”
“신혼부부 특별공급은 실제 거주 여부 확인 강화”
→ 결과적으로 무주택 실수요자 중심의 청약 기회 확대로 이어집니다.
재당첨 제한의 기본 규정
근거: 「주택공급에 관한 규칙」 제54조(재당첨 제한)
“당첨자 또는 당첨자로 선정된 자는 해당 주택의 공급계약 체결 여부와 관계없이 일정 기간(규제지역 10년, 수도권 일반 7년 등) 동안 다른 주택의 공급에 당첨될 수 없다.”
즉,
- ‘당첨자 발표’ 기준으로 제한이 시작되며,
‘계약 포기’, ‘잔금 미납’, ‘계약 미체결’ 등의 사유와 관계없이 재당첨 제한은 유지됩니다.
④ 자금조달계획서 제출 및 증빙 의무화
모든 규제지역 거래는 자금 출처 증빙자료 제출이 의무화됩니다.
단순 기재가 아니라 계좌이체 내역, 예금잔고, 증여세 신고서 등
실제 서류를 첨부해야 합니다.
유의사항:
계약 후 30일 이내 실거래신고 + 자금조달계획서 제출
허위 작성 시 최대 3,000만 원 과태료 + 세무조사 연계 가능
부모님 지원금도 반드시 증여세 신고서 첨부 필수
4. 시장 파급효과 및 향후 전망
단기: 거래량 감소, 매수심리 위축
중기: 허가제·대출규제 병행 → 투자수요 이탈, 실수요 중심 재편
장기: 공공택지 공급 확대 및 세제 합리화 → 지역 간 가격 안정 기대
다만 일부 비규제권역 인천(일부), 김포, 남양주, 화성 등에는
단기 풍선효과가 나타날 수 있어 주의가 필요합니다.
정부는 시장 동향에 따라 추가 규제 지정 가능성도 시사했습니다.
5. 마무리 — “어디에 있느냐보다, 왜 가지고 있느냐”
이번 대책은 단순한 규제가 아니라
‘투명한 토지거래 → 실수요 중심 시장 → 공공공급 확충’으로 이어지는
큰 구조 개편의 시작입니다.
이제는 ‘어디에 땅을 가지고 있느냐’보다 ‘왜 가지고 있느냐’가 중요한 시대입니다.
허가·청약·세금 등 복잡한 행정 절차는
정확한 정보 이해와 사전 준비가 무엇보다 중요합니다.
최근 상담 문의 중에도 “이제 계약 전 허가가 꼭 필요하나요?”라는 질문이 많습니다.
이번 글이 실제 거래 준비에 도움이 되셨길 바랍니다. 궁금한 점은 댓글로 남겨주세요.
글 작성/내용/출처
글 작성: 솔루션행정사사무소
내용: 2025.10.15 주택시장 안정화 대책 해설
출처: 국토교통부 '주택시장 안정화 대책 발표'(2025.10.15)보도자료 및 현행 법령 기준 재구성
'부동산 세금·제도' 카테고리의 다른 글
| 10.15 주거안정대책 이후, 1세대 1주택 비과세 기준이 더 까다로워집니다 (0) | 2025.10.23 |
|---|---|
| [10.15부동산 대책] 지금 당장 ‘내 돈’과 ‘내 집’ 지키는 3중 규제 핵심 정리 (0) | 2025.10.20 |
| 재난 피해 소상공인, 최대 1억 긴급자금 받는 법 (2025 강릉 가뭄 사례 중심) (0) | 2025.10.13 |
| 2026년 위반건축물 양성화, 꼭 알아야 할 10가지 핵심 쟁점 (0) | 2025.10.08 |
| 2025년 10월 개편: 법인사업자도 비즈플러스카드 신청 가능 (0) | 2025.10.03 |
