2026년 수도권 공공분양 2.9만 호와 비주택용지 주택용지 전환 정책이 신도시·역세권 주변 토지와 건물에 미치는 영향, 토지주·건물주가 준비해야 할 인허가 전략과 행정사의 역할을 실제 상담 기준으로 정리했습니다.
2026년 수도권 공공분양 2.9만 호, 내 땅·내 건물에는 무엇이 달라지고, 행정사는 무엇을 해줄까?
뉴스에서는 아파트 몇 만 호 공급 이야기가 쏟아지지만, 막상 토지주와 건물주의 머릿속에는 한 가지 질문만 남습니다. “내 땅, 내 건물에는 도대체 무엇이 달라지는가, 그때 나는 무엇을 준비해야 하는가?” 이 글에서는 2026년 수도권 공공분양 2.9만 호와 비주택용지 주택용지 전환 정책[국토교통부 보도자료 2025.11.26]을, 실제 토지주와 건물주 입장에서 풀어보고 행정사가 도울 수 있는 부분까지 정리해 보겠습니다.
국토교통부는 2026년에만 수도권에서 판교급 신도시 규모인 공공분양주택 2.9만 호를 공급하겠다고 발표했습니다. 이는 최근 5년간 평균 수도권 분양 물량인 1.2만 호의 약 2.3배 수준입니다. 여기에 더해, 장기간 활용되지 않거나 과도하게 계획된 비주택용지의 용도를 정례적으로 심의하고 필요시 주택용지로 전환하는 이른바 공공택지 재구조화 제도까지 포함되어 있습니다. 주택 공급을 위해 행정 절차를 이례적으로 단축·간소화하겠다는 뜻이기 때문에, 정책 발표가 곧 주변 토지와 건물의 현실적인 변화로 이어질 가능성이 커졌다고 보셔야 합니다.
고양창릉, 남양주왕숙, 광교, 고덕강일, 인천계양, 검암역세권 등 이름만 들어도 아는 입지들이 여기에 포함됩니다. 숫자만 보면 “집을 많이 짓는다”는 이야기지만, 토지주와 건물주 입장에서 보면 “우리 동네 도시계획이 크게 흔들리기 시작했다”는 신호에 가깝습니다.
결국 토지주, 소규모 건물주, 동네 주민 입장에서는 두 가지를 함께 보셔야 합니다. 첫째, 우리 동네의 도시계획·도로·생활권이 어떻게 바뀌는지, 둘째, 그 변화에 맞춰 지금 무엇을 준비해야 하는지입니다. 그리고 바로 그 사이에서 행정사가 도와드릴 수 있는 역할이 생깁니다.
1. 신도시 주변 토지주에게 생기는 변화: 허가 기준과 활용 방향이 함께 움직입니다
고양창릉, 남양주왕숙, 인천계양, 평택고덕 등은 이미 신도시로 지정된 곳이지만, 반경 2~3km 안에 있는 농지·임야·잡종지도 조용히 영향을 받습니다. 단순한 주변부가 아니라, 향후 몇 년 사이에 도시 확장의 압력을 가장 먼저 받는 지역입니다.
특히 주목할 점은 용도 전환 대상지의 신속한 착공입니다. 이번에 용도 조정방안이 제출된 대상지 중 수원당수 지구는 관련 계획 변경 절차를 거쳐 내년 중 주택 착공을 추진할 예정입니다. 정책 발표에서 실제 공사까지 이어지는 속도가 과거보다 훨씬 빨라졌다는 뜻이고, 주변 토지주에게 지금이 대응 시점이라는 신호로 보아야 합니다.
토지주 입장에서 달라지는 점을 세 가지로 정리해 보면 다음과 같습니다.
- 신도시 진입도로·우회도로가 생기면서 지금은 막다른 시골길처럼 보이는 땅에도 접도 여건 변화가 생길 수 있습니다. 도로 하나로 허가 가능성이 완전히 달라지는 사례를 현장에서 많이 보게 됩니다.
- 지자체가 신도시 주변 난개발 방지를 이유로 가설건축물, 소규모 공장·창고 등 개발행위를 평소보다 더 엄격하게 볼 가능성이 큽니다. 아무 준비 없이 창고 하나 올려 두었다가, 나중에 정비계획이 나오면서 철거·이전 요구를 받는 경우도 실제로 있습니다.
- 도시가 커지면 공영주차장, 도로, 공공청사, 생활SOC(작은 도서관, 가족센터 등) 수요가 같이 늘어납니다. 민간 토지에 공공시설이 들어오는 구조이기 때문에, 땅의 쓰임새에 대한 요구 자체가 달라집니다.
정리하면, 어떤 땅은 예전보다 허가가 쉬워지거나 활용도가 커질 수 있고, 어떤 땅은 오히려 규제가 세지고 활용이 까다로워질 수 있습니다.
2. 소규모 건물주·상가·창고에는 어떤 영향이 올까
검암역세권, 광교, 고덕강일, 갈매역세권처럼 역세권·광역도로 주변 택지도 이번 공급 계획에 포함되어 있습니다. 이 주변에는 이미 오래된 상가, 다가구 주택, 창고 건물이 많이 섞여 있습니다.
주요 용도 전환 대상지인 남양주왕숙, 파주운정3, 수원당수 등의 공통점은 GTX-B, 신분당선 등 광역교통망과 인접해 접근성이 우수하고, 주거 입지로서의 적정성이 높다는 점입니다. 이런 곳에 공공분양과 용도 전환이 동시에 진행되면, 주변 지역의 가치는 상권과 생활권의 재편과 함께 다시 평가될 수밖에 없습니다.
건물주 입장에서 달라지는 점을 조금 더 현실적으로 보면 다음과 같습니다.
- 수천 세대가 입주하면 그동안 한산하던 도로가 생활권 중심축으로 바뀝니다. 낮에도 불이 꺼져 있던 상권이 몇 년 사이에 주요 생활동선으로 바뀌는 모습을 실제로 많이 보게 됩니다.
- 건물 용도에 따라 가치 차이가 커집니다. 1층이 비어 있는 상가, 실질은 창고인데 근린생활시설로만 등록된 건물, 주차장이 부족한 노후 다가구주택 등은 리모델링, 용도변경, 신축 타이밍을 언제 잡느냐에 따라 향후 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
- 생활SOC와 교육·편의시설 수요가 늘어나면 어린이집, 학원, 스터디카페, 카페, 편의점 등 특정 업종에 대한 수요가 빠르게 늘어납니다. 건물 구조와 용도를 어떻게 준비해 두느냐에 따라 그 수요를 받는 건물이 될 수도 있고, 반대로 소음과 교통량만 감당하다가 뒤늦게 방향을 틀어야 하는 건물이 될 수도 있습니다.
3. 여기서 행정사는 무엇을 해줄 수 있을까
같은 땅, 같은 건물이라도 어떤 전략으로 허가를 준비하느냐에 따라 결과가 달라집니다. 행정사는 이 전략을 함께 세우고, 인허가 절차를 현실에 맞게 풀어가는 사람입니다.
3-1. 1차 상담: 내 땅·내 건물 상태를 정확히 읽어내는 단계
토지주와 건물주가 준비해 주시면 좋은 기본 서류는 다음과 같습니다.
- 토지이용계획 확인서
- 지적도 또는 임야도
- 등기부등본
- 건축물대장(건물이 있을 경우)
- 주변 도로 상황이 보이는 지적편집도 또는 위성지도 캡처
이 자료를 바탕으로 행정사가 해드리는 일은 다음과 같습니다.
- 용도지역, 지구, 구역, 성장관리방안, 개발제한구역, 농림지역 등 규제지도를 해석해 현재 상태에서 가능한 개발행위 방향을 잡습니다.
- 가설건축물, 창고, 주차장 설치가 가능한지, 가능하다면 어느 범위까지 허용될지 검토합니다.
- 지금은 가만히 있는 것이 유리한지, 작은 시설부터 시작하는 것이 나은지 등 기본적인 방향성을 같이 정리합니다.
대부분 토지주와 건물주께서는 이 단계에서 허가가 되는지, 막혀 있는지, 무엇을 조심해야 하는지 정도만 명확해져도 마음이 많이 편해졌다고 말씀하십니다.
3-2. 2차 검토: 3~5년 중장기 활용 시나리오 설계
두 번째 단계에서는 토지주와 건물주와 함께 앞으로 3~5년의 그림을 그려 봅니다. 예를 들면 다음과 같은 시나리오입니다.
- 지금은 농지로 유지하되 2년 뒤 도로 개통 시점에 소규모 창고나 주차장 개발을 추진하는 방안
- 노후 다가구주택을 생활SOC 수요를 보고 작은 학원, 어린이집, 카페가 들어올 수 있는 구조로 리모델링하는 방안
- 공공시설 부지로 제안할 수 있는 여지가 있는지 검토하고, 조건이 맞으면 지자체나 공사에 공식 제안서를 제출하는 방안
이 과정에서 행정사가 해드리는 일은 다음과 같습니다.
- 여러 시나리오 가운데 인허가 가능성이 상대적으로 높은 안을 선별합니다.
- 개발행위허가, 용도변경, 가설건축물 신고 등 각 단계별로 어떤 서류와 절차가 필요한지 체크리스트를 작성합니다.
- 지자체 조례와 내부 지침을 근거로 어디까지 허용되는지, 어떤 부분이 리스크인지 정리해 드립니다.
- 공공시설 부지 제안의 경우 GTX 등 광역교통 접근성이 좋은 위치, 생활권 중심에 가까운 위치를 고려해 공공 매입 가능성이 높은 양질의 토지를 선별하고, 이에 맞춘 제안서 작성도 지원합니다.
3-3. 3차 단계: 실제 인허가 대행
마지막으로 방향이 정해지면 행정사가 실제 서류와 절차를 대행합니다.
- 개발행위허가(토지 형질변경, 주차장, 창고, 소규모 시설 설치 등) 신청
- 가설건축물 축조신고, 공장·창고·근린생활시설 관련 인허가
- 토지분할·합병과 연계된 허가 검토
- 생활SOC·공공시설용 부지 제안 시 제안서, 설명자료, 토지 이용계획(안) 작성 지원
참고로, 실제 상담에서 많이 물어보시는 부분이라 간단히 범위를 말씀드리면, 소규모 개발행위나 가설건축물 설치를 기준으로 통상 50만 원대에서 200만 원대 사이에서 수임료가 정해지는 사례가 많습니다. 정확한 금액은 면적, 지역, 리스크 정도를 보고 개별 상담을 통해 조정하게 됩니다.
4. 언제 행정사를 찾는 것이 좋을까
많은 분들이 공사 직전에 허가만 빨리 받으면 된다고 생각하시지만, 그 시점에는 이미 선택지가 많이 줄어든 상태인 경우가 많습니다. 도시계획이나 지구계획이 확정되고 공사가 본격화되면, 허가 기준은 오히려 더 엄격해지는 사례가 적지 않습니다.
가장 좋은 시점은 신도시와 역세권 공급계획이 발표되었고, 우리 땅과 우리 건물이 그 주변에 있는 것이 확인된 시점입니다. 다시 말해, 앞으로 3~5년 안에 이 땅과 이 건물을 어떻게 가져갈지 고민이 시작되는 시점이 가장 적기입니다.
이때 행정사를 찾아 규제지도 분석, 허가 가능성 검토, 단계별 전략을 한 번만 정리해 두셔도, 나중에 왜 그때 아무것도 안 했을까 하는 후회는 상당 부분 줄일 수 있습니다.
5. 마무리: 정책 변화는 결국 내 땅·내 건물의 문제입니다
수도권 공공분양 2.9만 호 공급과 비주택용지에서 주택용지로의 용도전환, 생활SOC 확대 흐름은 신문 한 줄로 끝나는 이야기가 아닙니다. 내가 가진 토지와 건물의 미래 사용 계획을 다시 짜야 한다는 신호에 가깝습니다.
행정사는 그 과정에서 내 땅과 내 건물의 법적 상태를 정확히 읽어내고, 현실적인 활용 시나리오를 함께 고민하고, 필요한 허가, 신고, 제안 절차를 대신 준비해 드리는 사람입니다.
신도시와 역세권 주변에 농지, 임야, 창고, 상가를 가지고 계시거나, 앞으로 3~5년 안에 개발, 리모델링, 매각을 고민하고 계시다면 시간 내실 수 있을 때 한 번 정도는 현재 상태 점검과 중장기 전략 상담을 받아보시기를 권해 드립니다. 토지와 건물이 정책 변화의 파도에 휩쓸리는 쪽이 아니라 기회를 잡는 쪽이 되도록 돕는 것이 행정사의 역할이라고 생각합니다.
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