[건축주 체크포인트] 공사가 20% 빨라져도 허가가 늦으면 끝입니다

 

공사는 빨라져도 허가가 늦어지면 전체 일정이 밀릴 수 있다는 핵심 메시지를 담은 일러스트 / 출처: 이미지 출처: 작성자 직접 제작(AI 생성), 저작권 보유 © 2025

[건축주 체크포인트] 공사가 20% 빨라져도 허가가 늦으면 끝입니다

모듈러(OSC)는 공기를 줄일 수 있어도 인허가가 늦으면 효과가 사라집니다. 개발행위 등 선행허가와 협의 병목을 먼저 점검해 허가 지연을 막는 방법을 정리했습니다.

• 모듈러 공법은 빨라질 수 있지만, 인허가는 자동으로 빨라지지 않습니다
• 그래서 ‘모듈러 건축 특별법’ 논의가 중요해진 이유
• 건축주가 지금 당장 확인해야 할 6가지 질문
• 행정사 관점에서의 실무 지원 범위
• 마무리: 공기 단축이 아니라 허가 지연 방지부터

공사가 하루 늦어지면, 그 손해는 눈덩이처럼 불어납니다. 현장에서는 “하루 이틀이야 뭐…”라고 할지 몰라도, 건축주에게 그 하루는 대출 이자이자 임대수익 공백이며, 세입자와의 약속이 흔들리는 날이기 때문입니다.

상담을 하다 보면 이렇게 말씀하시는 분이 많습니다. “공기는 줄일 수 있다는데, 허가가 밀리면 결국 처음부터 다시 계산해야 하더라고요.”

그래서 요즘 OSC(탈현장공법)·모듈러 공법이 주목받습니다. 공장에서 제작하고 현장에서 조립을 중심으로 진행해 공기를 단축할 수 있기 때문입니다. 다만 여기서 한 가지를 먼저 짚고 가야 합니다.

1. 모듈러 공법은 빨라질 수 있지만, 인허가는 자동으로 빨라지지 않습니다

현장에서는 ‘모듈러 건축 허가 절차가 일반 공법과 어떻게 다른지’부터 묻는 분이 많습니다. 공법이 바뀌면 공정은 달라질 수 있지만, 인허가 절차 자체가 자동으로 단축되는 구조는 아닙니다. 인허가가 밀리면 착공 자체가 늦어지고, 결과적으로 공기 단축의 이점이 체감되지 않는 경우가 생깁니다.

특히 개발행위허가가 선행되는지 여부가 전체 일정의 첫 단추가 되는 경우가 많습니다. 부지의 용도지역·지구, 접도, 산지·농지 해당 여부에 따라 선행 인허가가 붙으면, ‘공사 빨리’보다 ‘허가 먼저’가 실제 일정의 출발점이 됩니다.

2. 그래서 ‘모듈러 건축 특별법’ 논의가 중요해진 이유

정부는 OSC·모듈러 활성화를 위해 특별법 추진 흐름을 이어가고 있습니다. 취지는 공법 자체를 홍보하는 데 그치지 않고, 기준과 절차, 품질관리 체계를 정리해 현장의 불확실성을 줄이려는 방향으로 읽힙니다.

참고로 현재는 ‘추진·논의’ 단계의 내용이 포함되어 있습니다. 지자체 협의·해석에 따라 요구자료와 기간은 달라질 수 있습니다. 공법이 바뀌어도 인허가가 자동으로 단축되는 구조는 아니라는 점을 먼저 염두에 두어야 합니다.

3. 건축주가 지금 당장 확인해야 할 6가지 질문

아래 질문에 답이 정리되면, 공기 단축이 계획표 위 숫자가 아니라 현장 체감이 됩니다.

• 3-1. 이 부지는 개발행위·산지·농지 등 선행 인허가가 필요한가
• 3-2. 관계기관 협의(도로·하천·소방·환경 등)가 예상되는가, 병목은 어디인가
• 3-3. 모듈 제작·반입(운송 동선)과 양중(크레인) 계획이 대지 여건상 가능한가
• 3-4. 현장 조립 공간(가설·적치 포함)이 확보되는가
• 3-5. 공정이 빨라지는 만큼 감리·검측·자재승인 일정도 함께 앞당길 준비가 되어 있는가
• 3-6. 준공(사용승인)까지 대비해 시험성적서·제작/검수 기록 등 제출자료 체계를 누가 총괄할 것인가

4. 행정사 관점에서의 실무 지원 범위

행정사 입장에서 핵심은 허가 지연을 막는 일정·서류·협의 관리입니다.

가능한 지원(일반적)

• 4-1. 부지 사전검토: 용도지역·행위제한·선행 인허가 목록 정리
• 4-2. 토지 단계 인허가: 개발행위허가 등(대상인 경우) 서류 총괄
• 4-3. 보완 요구 대응: 자료 취합, 보완 체크리스트 정리, 협의 일정 관리

주의할 지원 범위(협업 필요)

설계·구조·내화 성능 설계는 건축사·전문기술 영역이며, 저는 인허가 절차·서류·협의 일정 정리를 중심으로 지원합니다.

5. 마무리: 공기 단축이 아니라 허가 지연 방지부터

모듈러 공법은 공정이 빨라지는 대신, 준비도 함께 빨라져야 합니다. 선행 인허가와 협의가 뒤로 밀리면, 공기 단축 효과는 생각보다 쉽게 사라집니다.

부지 여건에서 선행 인허가(개발행위·산지·농지 등)와 관계기관 협의 병목이 어디인지 먼저 정리해 드리면, 공기 단축 효과를 실제로 체감할 가능성이 커집니다. 사전검토가 필요하시면 상담으로 안내드리겠습니다.

[인허가 흐름 한눈에 보기(체크용 요약)]

1. 사전검토(용도지역·행위제한·인허가 목록화)
2. 토지 단계 인허가(해당 시: 개발행위·산지·농지 등)
3. 건축허가(도서·협의·보완)
4. 착공신고 → 공정 중 검측·자재승인·품질기록
5. 사용승인(준공) 및 운영 준비

[준비자료 체크리스트(문의 전 준비물)]

1. 토지 기본자료: 토지이용계획확인서, 지적도, 등기사항증명서, 현황사진
2. 일정·운영자료: 목표 착공/준공 시점, 임대·입주 일정(있다면), 자금 일정(가능한 범위)
3. 예상 인허가·협의 힌트: 도로 접도 현황, 배수·하천 인접 여부, 주변 민원 가능 요소
4. 모듈러/OSC 적용 자료(가능한 범위): 제작사 기본제원, 시험성적서·인증자료 보유 여부, 운송·양중 계획 개요
5. 현장 여건: 대지 진입로 폭, 장비 작업 공간, 적치 가능 공간(대략)