— “특정건축물 정리에 관한 특별조치법” 시행 대비 실무 해설 및 준비 사항
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국토교통부는 2025년 10월 “위반건축물 합리적 관리방안”을 발표하며 2026년 “특정건축물 정리에 관한 특별조치법”(이하 ‘특별조치법’) 시행을 목표로 하고 있습니다.
이 특별조치법은 단속과 처벌 중심에서 벗어나, 위반건축물을 일정 조건 아래 합법적으로 정리(양성화) 하는 제도입니다. 즉, 불법 건축물의 실태를 바로잡고 임차인·매수인 피해를 최소화하는 국가 단위 정리 프로젝트입니다.
행정사 실무 관점에서 건축물주, 임차인, 매수인이 꼭 알아야 할 10가지 핵심 쟁점을 정리했습니다.
1. 내 건물이 양성화 대상인지 판단하는 방법
특별조치법의 적용대상은 “건축법” 제2조제1항 제2호에 따른 소규모 주거용 건축물입니다.
양성화 대상 건축물 규모 기준
| 구분 | 적용 대상 (기준 규모) |
|---|---|
| 단독주택 | 연면적 165㎡ 이하 |
| 다가구주택 | 연면적 330㎡ 이하 |
| 다세대주택 | 세대당 전용면적 85㎡ 이하 |
중대한 위반으로 양성화 심의에서 제외되는 경우
구조안전·위생·방화·일조권 등에 현저한 지장이 없어야 하며, 다음과 같은 중대한 위반은 심의에서 제외됩니다.
주요구조부 해체 및 변경
무단 용도변경 (예: 주택을 상가 등 비주거용으로 무단 변경)
따라서 우선 위반유형을 정확히 분류하고, 중대 위반이 아닌지 확인 후 양성화 가능성을 검토해야 합니다.
2. 신청 시기와 절차
특별조치법은 제정 후 6개월 이내 시행령 제정, 각 시·군·구별로 양성화 신청 공고(예상 기간 6개월~1년)를 거쳐 접수될 예정입니다.
위반건축물 양성화 절차 (예상 흐름도)
| 단계 | 절차 내용 | 예상 소요 시간 | 담당 기관/협력 전문가 |
|---|---|---|---|
| Step 1. 준비 및 신고 | 건축물 소유자가 시·군·구청에 양성화신고서 제출 (공동소유 시 전원 동의 필수) | 공고 기간 내 (6개월~1년) | 건축물주, 행정사 |
| Step 2. 서류 심사 | 설계도서, 현장조사서, 구조안전확인서 등 첨부 서류 적정성 검토 | 1~2개월 | 시·군·구청 담당 부서 |
| Step 3. 위원회 심의 | 건축위원회 심의 (구조·방화·일조권 등 중점 검토) | 1개월 | 지자체 건축위원회, 건축사/기술사 |
| Step 4. 이행강제금 납부 | 부과된 이행강제금 납부 및 감면 신청 (미납부 시 사용승인 불가 조건) | 1개월 이내 | 건축물주, 행정사 |
| Step 5. 최종 승인 | 적합 시 사용승인서 교부 및 건축물대장 ‘위반사실 해제’ 기재 | 즉시 | 시·군·구청 |
이 과정에서 행정사는 신청서류 작성 및 보완요청 대응을 대리할 수 있습니다.
3. 신청 전 반드시 구비해야 할 자료
건축물 현황을 파악하고 적법성을 입증하기 위해 다음과 같은 자료가 필수적으로 요구됩니다.
건축물대장, 등기부등본, 토지대장
기존 설계도면 (또는 재작성 도면)
위반경위서, 구조안전확인서
현장사진, 인접대지 관계도
기존 도면이 없거나 변경 이력이 많을 경우 건축사 협조를 통한 ‘현황도면’ 작성이 필수입니다. 행정사는 이 서류의 적법성 검토와 행정해석 자문을 담당할 수 있습니다.
4. 임차인의 보증금 보호와 금융제한 문제
위반건축물로 등재되면 전세보증보험, 전세자금대출, 매입임대사업 등 각종 금융상품 이용이 제한됩니다. 이는 건축물의 안전성 미확보로 인해 금융기관이 담보가치를 인정하지 않기 때문입니다.
양성화가 승인되어 건축물대장에 ‘위반사실 해제’가 기재되면, 이러한 금융제한과 보증보험 거절 사유가 자동 해제됩니다.
임차인은 계약 전 반드시 건축물대장 열람 및 위반 여부 확인이 필수적입니다.
5. 매수인의 책임과 구상권 제도
현행 “건축법” 제80조에 따라 위반건축물 적발 시 현 소유자에게 이행강제금이 부과됩니다. 즉, 매수인이 위반 사실을 모르고 매입했더라도 이후 적발되면 벌금을 부담해야 합니다.
정부는 이에 따라 불법행위를 한 전(前) 건축주에게 구상할 수 있는 법적 근거(구상권)를 신설하기로 했습니다.
앞으로는 매매계약서에 “위반사항 발견 시 매도인의 원상복구 책임”을 명시하는 특약이 포함될 전망입니다.
6. 양성화 승인과 이행강제금의 관계
양성화란 한시적 법률을 통해 위반 건축물을 적법하게 전환하는 절차입니다.
양성화 이후 효과: 양성화가 최종 승인되면 해당 건축물은 ‘적법 건축물’로 전환되며, 그 이후로는 새로운 이행강제금이 부과되지 않습니다.
기존 부과분: 양성화 이전에 이미 부과된 이행강제금은 원칙적으로 납부 의무가 유지되나, 일부 지자체는 조례에 따라 소규모 주택이나 서민층을 대상으로 감경·유예를 허용할 수 있습니다.
따라서 양성화 이후에도 별도의 감면신청 절차가 필요하며, 행정사는 관련 조례를 근거로 감면사유 입증자료를 준비·대리 제출할 수 있습니다.
7. 구조안전·일조·방화기준 검토 및 비용
특별조치법은 건축위원회 심의 시 구조안전·위생·방화·일조권을 중점적으로 검토하도록 규정할 예정입니다.
이 단계에서는 건축사 또는 기술사의 구조·안전 진단보고서가 필요합니다. 소규모 주택은 “건축물관리법” 개정으로 신설될 표준 해체계획서 및 간소화 양식을 활용할 수 있습니다.
검토 및 진단 비용 발생 안내
현장 진단 및 도면 작성은 건축사, 기술사 등 전문가의 유료 서비스입니다.
현황도면 작성, 구조안전 진단보고서 발급 등에 필요한 비용은 양성화 신청자가 별도로 부담해야 하며, 건축물의 규모와 위반 정도에 따라 비용이 달라질 수 있음을 인지하고 예산을 준비해야 합니다.
8. 부동산 거래 시 위반 여부 확인 의무
2026년 2월부터 시행되는 “공인중개사법” 개정에 따라, 공인중개사는 매매·임대차 계약 시 건축물대장을 반드시 제시해야 합니다.
위반 사실이 확인될 경우, 계약서 특약에 원상복구·손해배상 조항을 명시해야 하며, 이를 누락하면 중개사도 행정처분을 받을 수 있습니다.
거래 전 단계에서 건축물대장·세움터 정보 열람이 필수적입니다.
9. 단속 체계의 변화
국토지리정보원의 항공사진과 AI(인공지능) 분석을 통해 건축물 외관의 면적·높이 변화를 자동 탐지하는 AI 실태조사 시스템이 도입됩니다.
이행강제금은 앞으로 “시정 완료 시까지 반복 부과”가 의무화되며, 위반상태가 지속될수록 부과금이 가중됩니다.
‘한 번 내면 끝나는 벌금’은 사라지고, 지속적인 관리가 이루어지는 상시 단속 체계로 전환됩니다. 이번 양성화 기회를 놓치면 이후 비용 부담이 더욱 커질 수 있습니다.
10. 전문가 협업의 필요성과 행정사 역할
특별조치법 시행 이후에는 서류 구성, 기한 관리, 심의 대응 등 절차가 복잡해질 가능성이 높습니다. 행정사, 건축사, 측량사 등 전문가와 협력하면 절차를 체계적으로 진행할 수 있습니다.
| 구분 | 협력 필요 이유 | 행정사 주요 역할 |
|---|---|---|
| ① 현황확인 | 실제 건축 상태와 공적장부 불일치 시 판단이 어려움 | 건축물대장·등기부 확인, 위반유형 및 허가 누락 여부 행정해석 |
| ② 위반유형 분류 | 위반의 성격에 따라 정리 가능성 상이 | “건축법”·“특별조치법(안)” 검토, 위반경위서, 시정계획서 자문 |
| ③ 양성화 신청 준비 | 서류 누락 시 반려 위험 높음 | 신청서·설계도서 작성 지원, 현장조사서 및 보완 대응 대리 |
| ④ 이행강제금 조정 | 감면사유 입증 필요 | 감경·유예 신청 대리, 조례 근거 작성 및 증빙 정리 |
| ⑤ 임차인·매수인 관계 조정 | 계약 분쟁 및 구상권 문제 발생 | 계약특약 자문, 행정민원 대응 |
맺으며
위반건축물 문제는 이제 처벌 중심에서 정리·예방 중심으로 전환되고 있습니다. 그러나 “양성화”라는 제도적 기회를 활용하기 위해서는 법령의 세부요건, 신청기한, 감면규정 등을 정확히 이해하고 복잡한 절차를 이행해야 합니다.
행정사는 이러한 절차 속에서 건축주의 법적 위험을 최소화하고, 행정 절차를 효율적으로 이끌어주는 전문 자문자입니다. 2026년 특별법 시행 전, 지금이 바로 내 건축물의 상태를 점검하고 합법화 가능성을 검토할 최적의 시점입니다.
전문가의 도움과 준비를 통해 ‘불안한 건물’이 아닌 ‘합법적이고 안전한 공간’을 만들 수 있기를 바랍니다. 궁금한 점이 있다면 언제든 전문가에게 문의하세요.
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