1월 28일 당정협의 이후 공개된 발언록 기준안은 단독 165㎡ 전국 일괄, 165~330㎡ 조례 재량, 다가구 660㎡(기준안), 방 쪼개기 제한, 이행강제금 5회 요건이 핵심입니다.
들어가는 말
이 글은 확정된 법률 조문을 안내하는 글이 아닙니다. 2026년 1월 28일 당정협의 이후 공개된 발언록을 바탕으로, 지금까지 드러난 기준안의 큰 틀과 준비 포인트를 정리한 진행사항 업데이트입니다.
현재는 당정협의·발언록 기준안 단계로, 국회 심의 과정에서 면적·기간·요건이 수정될 수 있습니다.
참고로 발언록 원문은 아래 링크에서 확인하실 수 있습니다.
발언록 기준안 핵심 변화 5가지
1-1. 단독주택 165㎡ 이하는 전국 일괄 허용 방향
발언록에는 단독주택 165㎡ 이하를 전국 공통으로 일괄 허용하는 방향이 제시되어 있습니다.
1-2. 단독주택 165~330㎡ 구간은 지자체 조례로 재량 결정
165㎡ 초과 330㎡ 이하 구간은 각 지자체 조례로 재량 결정할 수 있도록 열어두는 구조입니다. 같은 면적이라도 지역별로 결과가 달라질 수 있어, 이 구간은 내 지역 기준 확인이 핵심이 됩니다.
1-3. 다가구 면적 상한은 660㎡로 제시되었으나, 보도 표기 혼선이 있어 단정은 금물
발언록에는 다가구주택을 660㎡ 이하까지 전국 공통 허용하는 취지로 설명돼 있습니다. 다만 일부 보도에서는 330㎡로 표기된 경우도 있어, 최종 법안·공식자료로 확정되기 전까지는 기준안 단계로 이해하는 것이 안전합니다.
1-4. 근린생활시설과 주택 결합은 주차 등 기준 보완을 전제로 허용 검토
근린생활시설과 주택이 결합된 건축물은 주차·건축 기준을 보완한다면 허용하되, 지자체장 재량으로 주차장 요건을 완화할 여지도 언급됩니다.
1-5. 방 쪼개기 제한이 강함
발언록 취지는 세대·호수 증가가 없는 범위 내에서 대수선을 최소 허용하는 것입니다. 즉 면적 충족보다 세대·호수 증가 여부가 더 큰 변수로 작동할 가능성이 큽니다.
165·330·660 숫자는 아직 확정 법문이 아니라 발언록 기준안이므로, 아래 그림은 면적 기준의 큰 틀을 한눈에 보도록 정리한 참고용 요약입니다.
표 1 한눈에 보는 기준안 요약
| 항목 | 기준안 요지 | 실무에서 먼저 볼 것 |
|---|---|---|
| 단독 165㎡ 이하 | 전국 일괄 허용 방향 | 대장 연면적과 위반면적 합산 추정치 |
| 단독 165~330㎡ | 조례 재량 결정 | 내 지역 조례와 운영기조(완화 범위) |
| 다가구 면적 | 발언록 기준안은 660㎡ 제시(보도 혼선 가능) | 최종 확정 전에는 기준안으로만 판단 |
| 근생+주택 | 주차 등 기준 보완 전제 | 주차 확보 가능성(대지 조건, 진출입) |
| 방 쪼개기 | 세대·호수 증가 없는 범위 최소 허용 | 세대·호수 증가 흔적부터 점검 |
| 이행강제금 | 5회 납부 요건 제시 | 납부내역 증빙 묶음 선정리 |
지금 당장 가능한 3단계 실천
2-1. 1단계: 현행법상 추인 가능성부터 점검
특별법은 만능이 아닙니다. 지금 제도 안에서 요건 보완, 경미 정리, 용도·구조 정비 등으로 정리 가능한 길이 있는지 먼저 확인해 두면 이행강제금 누적 위험을 줄일 수 있습니다.
일부 경미한 위반은 사용승인 정리, 용도 정비, 대수선 허가 등으로 먼저 정리 가능한 경우도 있어, 가능한 부분을 현행 절차로 정리한 뒤 남는 쟁점을 기준안에 맞춰 대비하는 방식이 더 안전할 수 있습니다.
2-2. 2단계: 이행강제금 내역을 증빙 묶음으로 정리
기준안에는 이행강제금 5회 납부 요건이 제시됩니다. 따라서 납부이력은 단순 서류가 아니라 사실상 출발선이 됩니다.
- 고지서
- 영수증
- 납부내역 조회자료
이 자료들을 한 번에 제출 가능한 형태로 묶고, 누락분은 미리 확보해 두는 것이 좋습니다.
2-3. 3단계: 현황도면·현황사진을 심사용 패키지로 정리
발언록에는 제정 이후 6개월 후 시행, 1년 6개월의 한시적 운영 취지가 언급됩니다. 기간 자체는 길어 보일 수 있습니다. 하지만 실제 처리에서는 신청 집중, 보완요구 반복, 전문가 일정 등으로 보완 대응 시간이 더 크게 체감되는 경우가 많습니다.
- 현황사진: 내·외부, 위반 부위, 촬영일자 기록
- 현황도면: 증축·구획변경·대수선 등 위반사항 표시
- 위반 경위 메모: 언제·왜·어떻게 변경됐는지, 시정 노력 여부 포함
준비 절차 로드맵
현행법상 추인 가능성 점검(정리 가능한 위반부터 확인) → 이행강제금 부과·납부 내역 증빙 묶음(고지서·영수증·납부내역) → 심사용 패키지 완성(현황도면·현황사진·위반 경위 메모) → 지자체 조례·운영기조 확인(165~330 구간, 주차 완화 가능성) → 기준안 확정·입법 진행 단계 모니터링(공식자료 기준으로 최종 판단)
표 2 양성화 가능성 1분 체크표
| 체크 항목 | 확인 방법 | 위험 신호 | 다음 행동 |
|---|---|---|---|
| ① 유형(단독·다가구·다세대 등) | 건축물대장 용도·층수·세대 확인 | 대장과 실제 사용 불일치 | 현황 정리 후 정비 루트 검토 |
| ② 연면적(위반 포함 추정) | 대장 연면적 + 위반면적 추정 | 165·330·다가구 기준선 근처 | 위반면적 산정부터 정리 |
| ③ 세대·호수 증가 여부 | 내부 구획·출입구·계량기·임대형태 | 방 쪼개기 흔적 | 제한축 가능성 높음, 우선 진단 |
| ④ 주차 확보 가능성(근생 포함 시) | 대지 내 주차면·진출입 확인 | 구조적으로 주차 불가 | 용도·구조·대지 조건 재검토 |
| ⑤ 이행강제금 납부 이력 | 고지서·영수증·납부내역 | 5회 요건 미충족 가능 | 누락자료 확보 + 다른 정리 루트 병행 |
맺으며
면적 기준은 문턱이고, 실제 통과를 가르는 변수는 세대·호수 증가(방 쪼개기), 주차 보완 가능성, 이행강제금 납부 이력입니다.
이번 기준안은 숫자만 보면 간단해 보이지만, 왜 국회에서 지연되는지까지 함께 보면 적용 범위와 제한(방 쪼개기 등)을 더 정확히 이해할 수 있습니다. 관련 배경은 1월 6일 글에 먼저 정리해 두었으니, 필요하신 분은 참고하시면 도움이 됩니다.
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