세입자가 폐업한다고 할 때, 상가 건물주가 먼저 챙길 것들

폐업을 앞둔 상가 세입자와 건물주가 점포 앞에서 대화를 나누는 모습 / 출처: 작성자 직접 제작(AI 생성), 저작권 보유 © 2025

요약 : 세입자 폐업으로 인한 미납 임대료·보증금·공실 리스크를 상가 건물주 관점에서 정리하고, 재취업 지원제도와 미납 임대료 정산·합의 방법까지 실무적으로 설명합니다.

세입자가 폐업한다고 할 때, 상가 건물주가 먼저 챙길 것들

가게를 임대해 준 건물주 입장에서 가장 듣기 어려운 말이 있습니다. “사장님, 다음 달까지만 하고 가게를 접어야 할 것 같습니다.”

세입자가 폐업을 결정하면, 건물주 입장에서는 곧바로 세 가지 걱정이 따라옵니다. 미납 임대료, 보증금 정산, 그리고 공실 리스크입니다. 대부분은 “얼마를 돌려줄 수 있느냐, 밀린 임대료를 어떻게 할 것이냐” 문제에서 협의가 꼬이기 쉽습니다.

그런데 최근에는 정부가 폐업 소상공인을 대상으로 취업지원·채무완화 프로그램을 강화하면서, 세입자가 일정 기간 안에 다시 일터로 돌아가 소득을 회복하도록 지원하는 방향으로 가고 있습니다. 이 흐름을 이해하면, 건물주도 “세입자의 재도전 가능성”을 전제로 임대료·보증금 협의 전략을 세울 수 있습니다.

세입자·건물주 입장에서 자주 나오는 질문만 따로 모아 정리한 네이버 블로그 글도 함께 참고해 보시면 좋겠습니다.

이글에서 다루는 내용은

• 세입자 폐업이 건물주에게 남기는 세 가지 리스크
• 세입자가 활용할 수 있는 재취업·재도전 지원제도, 건물주가 알아야 할 이유
• 세입자의 재취업 가능성을 전제로 한 임대료·보증금 협의 전략
• 공간 사용기간별로 나누어 생각하기: 언제까지 임대료를 받을 수 있나
• 임차인이 취업한 이후, 미납 임대료는 어떻게 정리할 수 있을까
• 건물주가 체크해 둘 실무 포인트와 행정사의 역할

1. 세입자 폐업이 건물주에게 남기는 세 가지 리스크

세입자가 폐업하면 건물주에게 남는 핵심 리스크는 보통 다음 세 가지입니다.

• 첫째, 미납 임대료와 관리비
• 둘째, 보증금 반환 압박
• 셋째, 공실 기간 동안의 수익 공백

세입자가 이미 자금 사정이 어려워 폐업을 선택하는 경우가 많기 때문에, “보증금에서 제하고 끝내자”는 단순 정리가 잘 되지 않습니다. 임대차 기간이 남아 있으면 계약 위약 문제까지 얽히고, 보증금으로도 미납 임대료가 다 상계되지 않는 경우가 적지 않습니다.

결국 건물주는 당장 돌려줄 수 있는 금액, 남은 채권을 어떻게 회수할지, 새 세입자를 구하는 데 걸리는 시간 이 세 가지를 함께 보고 판단해야 합니다.

2. 세입자가 활용할 수 있는 재취업·재도전 지원제도, 건물주가 알아야 할 이유

2025년 기준으로 폐업 소상공인을 위한 대표적인 지원 틀은 대략 이렇게 정리할 수 있습니다.

희망리턴패키지(중소벤처기업부)

• 폐업(또는 예정) 소상공인을 대상으로 취업 교육, 재창업 교육, 컨설팅 등을 지원합니다.
• 취업을 선택하는 경우, 교육 이수에 따른 전직장려 수당이 일부 지급됩니다.

국민취업지원제도(고용노동부)

• 일정 소득·재산 기준을 충족하면 구직촉진수당, 직업훈련 수당 등을 통해 구직 기간의 최소한의 생활비를 지원합니다.

중장년 일경험·고용촉진장려금 등

• 50세 이상 폐업 소상공인이 새로운 직장에 취업하면, 일정 기간 기업에 장려금을 지급해 채용을 유도하는 제도도 준비되고 있습니다.

또한 소상공인 정책자금을 이용했던 사장님은, 폐업 뒤 취업에 성공해 일정 기간 성실히 상환하면 상환기간 연장이나 금리 인하 같은 인센티브가 부여되는 방향으로 제도가 논의되고 있습니다.

다만 이러한 상환기간 연장·금리 인하 방안은 현재 추진 중인 내용으로, 관련 법률 개정과 하위 지침 마련이 전제됩니다. 실제 적용 시기와 구체적인 기준은 향후 공고와 지침을 통해 다시 확인해야 합니다.

건물주가 이 제도들을 세세하게 외울 필요는 없습니다. 다만 “세입자가 완전히 무너져 버리는 구조가 아니라, 취업과 소득 회복의 통로가 조금씩 생기고 있다”는 정도만 이해하고 있어도 협의 테이블에서 시각이 달라집니다.

3. 세입자의 재취업 가능성을 전제로 한 임대료·보증금 협의 전략

현장에서 자주 마주치는 상황을 예로 들어 보겠습니다.

• 세입자: “지금 정리도 벅차고, 당장 돈이 없으니 보증금이라도 최대한 돌려달라.”
• 건물주: “미납 임대료도 못 받은 상황에서 어떻게 보증금을 그대로 돌려주느냐.”

이때 건물주는 세입자의 향후 소득 회복 가능성을 전제로 다음과 같은 방식으로 접근해 볼 수 있습니다.

보증금·미납 임대료의 원칙 먼저 정리

• 계약서와 실제 미납 금액을 기준으로 “원칙상 정산 기준”을 먼저 명확히 합니다.
• 이 부분은 감정과 분리된, 숫자의 문제입니다.

세입자의 재취업·지원제도 활용 가능성 질문

• “폐업 소상공인 취업지원 제도나 국민취업지원제도 상담은 받아보셨는지요?”
• “앞으로 재취업을 생각하고 계신지, 일정 소득이 생기는 시점을 어떻게 보시는지요?”
• 이런 질문을 통해 세입자의 향후 계획을 확인합니다.

‘향후 소득’을 전제로 한 분할 상환·합의

• 예를 들어, 보증금 중 일부는 즉시 상계하고, 남은 미납분은 세입자가 취업한 뒤 일정 기간 분할 상환하는 방식의 합의서를 검토할 수 있습니다.
• 이때 세입자가 취업·지원제도 활용으로 일정 수준의 소득을 확보할 수 있다면, “현실적으로 이행 가능한 상환 계획”을 함께 설계해 볼 여지가 생깁니다.

‘무리한 강제 집행’보다 ‘실현 가능한 합의’ 우선

• 세입자가 이미 무자력 상태라면, 강제 집행이나 소송이 실익 없이 비용만 늘릴 수 있습니다.
• 반대로 재취업·지원제도 덕분에 일정 소득을 회복한다면, 시간이 걸리더라도 부분 상환이라도 실제로 받을 가능성이 높아집니다.

4. 공간 사용기간별로 나누어 생각하기: 언제까지 임대료를 받을 수 있나

임차인이 취업을 하더라도, 과거 공간 사용에 대한 임대료가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 정리를 위해 기간을 세 구간으로 나누어 보는 것이 좋습니다.

영업을 실제로 하던 기간

• 이 기간의 임대료는 원칙적으로 정상 임대료 전액이 청구됩니다.
• 미납분이 있다면, 보증금 상계 또는 별도 채권으로 남게 됩니다.

폐업 신고 후 정리 기간(철거·원상회복 등)

• 통상 1~2개월 정도 정리 기간을 두는데, 계약서나 관행에 따라 정상 임대료, 감액된 임대료, 정액 관리비 수준 등으로 합의할 수 있습니다.
• 이 부분은 사전에 “정리 기간에 대한 임대료 처리”를 합의서에 명확히 적어 두는 것이 안전합니다.

점포를 완전히 비우고 열쇠를 인도한 이후

• 이 시점에 임대차가 종료되었다면, 그 이후 기간의 임대료는 발생하지 않습니다.
• 다만 계약 기간이 남았더라도, 건물주가 새 세입자를 들이기로 한 경우라면 기존 세입자에게 추가 임대료를 청구하기보다는 미납분만 정리하는 방향으로 협의하는 것이 보통입니다.

철거·원상회복 의무에 대한 합의도 중요합니다.

임대차계약서에는 통상 “원상회복 후 명도” 의무가 규정돼 있지만, 실제로는 다음과 같이 정리하는 경우가 많습니다.

• 세입자가 직접 철거를 하거나
• 건물주가 보증금 잔액으로 철거·원상회복 비용을 충당하고 상계 처리하는 방식

이때는 어떤 범위까지 원상회복으로 볼 것인지(간판, 내부 인테리어, 설비 철거 등), 보증금으로 충당할 비용과 세입자가 별도로 부담할 비용이 무엇인지, 철거·원상회복 완료 시점과 열쇠 인도일이 언제인지 합의서에 구체적으로 적어 두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

5. 임차인이 취업한 이후, 미납 임대료는 어떻게 정리할 수 있을까

“세입자가 취업을 했다면, 그동안 공간을 쓴 데 대한 임대료는 어떻게 해야 하나”라는 질문을 원칙과 선택지로 나누어 정리해 보겠습니다.

법적 원칙

• 임대차가 종료되기 전까지의 임대료 채무는 원칙적으로 그대로 남아 있습니다.
• 세입자가 실직 상태였는지, 나중에 취업을 했는지와 무관하게 계약·민법상 채무는 사라지지 않습니다.
• 다만 건물주와 세입자가 서면 합의로 일부 탕감, 분할 상환, 일정 금액으로의 일괄 정리 등을 할 수 있습니다.

실무에서 많이 쓰는 정리 방식

확정 금액 합의와 일부 탕감

• 예를 들어, 원래 미납 임대료가 1,000만 원이라면 “보증금으로 400만 원 상계, 나머지 600만 원은 500만 원으로 감액하여 확정한다”와 같이 정리할 수 있습니다.
• 이 경우, 감액·확정 금액을 명시한 합의서를 작성해 두는 것이 좋습니다.

취업 시점을 기준으로 한 분할 상환

• “취업 후 ○개월간, 매월 ○만 원씩 상환한다”는 식의 조항을 둘 수 있습니다.
• 예를 들어 “임차인이 취업한 달의 다음 달부터 매월 30만 원씩 24개월간 상환한다”처럼 정할 수 있습니다.
• 이렇게 하면 세입자는 생활비·정책자금 상환과 병행하면서도 현실적으로 이행 가능한 수준에서 책임을 질 수 있습니다.

일정 기간 성실 상환 시 잔액 탕감 조건

• 예를 들어 1년 동안 매월 30만 원씩 12회(360만 원)를 성실히 납부하면 남은 잔액은 건물주가 더 이상 청구하지 않기로 하는 방식입니다.
• 건물주는 “일부라도 확실히 회수하는 것”을 택하고, 세입자는 “끝이 보이는 상환 계획”을 갖게 됩니다.

합의 시 꼭 넣어야 할 기본 내용

• 임대차 종료일(열쇠 인도일)
• 미납 임대료·관리비 총액과, 그중 보증금으로 상계되는 금액
• 남은 금액에 대한 확정 금액, 상환 방법(일시·분할), 상환 기한
• 약정 상환을 이행하지 않을 경우의 조치(지연이자, 재소송 가능성 등)

이 부분은 단순 메모 수준이 아니라 채권·채무 관계를 정리하는 민사 합의에 해당하므로, 가능하면 행정사·변호사 등 전문가 도움을 받아 문구를 정리하는 것이 안전합니다.

6. 건물주가 체크해 둘 실무 포인트와 행정사의 역할

세입자가 폐업을 언급했을 때 건물주가 확인하면 좋은 항목을 다시 정리하면 다음과 같습니다.

• 임대차 계약서 재확인
• 현 시점 기준 채권·채무 정리(미납 임대료·보증금·원상회복 등)
• 세입자의 재취업·지원제도 활용 여부
• 임대료·보증금 정산, 향후 분할 상환에 대한 서면 합의서 작성
• 철거·원상회복 범위와 비용 처리 방식 명확화
• 필요 시, 강제 집행보다 실익 있는 합의인지 비교 검토

행정사는 이 과정에서 계약서·정산 구조 정리, 합의서·각서 등 문서 작성, 세입자의 제도 활용 가능성에 대한 기본 안내, 건물주 관점에서의 리스크 정리 등을 도와드릴 수 있습니다.

폐업은 세입자에게도, 건물주에게도 부담스러운 사건입니다. 그러나 세입자가 제도와 상담을 통해 다시 일터로 돌아가고, 건물주는 원칙 위에 현실적인 합의를 쌓아 간다면, 미납 임대료·보증금 문제도 “전부 포기하거나 끝까지 다 받아내거나” 두 가지 선택지만 있는 것은 아닐 수 있습니다.

현재 세입자 폐업 문제로 고민이 있으시다면, 임대차 계약서와 정산 구조부터 함께 점검해 보고, 임차인의 향후 재취업 가능성까지 염두에 두고 현실적인 합의 방향을 찾는 것이 중요하다고 생각합니다.