지방 미분양 안심환매, 2차 '수시 접수' 전환! 행정사가 보는 토지주·소규모 개발 사업의 기회

행정사가 토지주 부부와 소규모 개발 사업 기회를 상담하는 모습/ 출처: 작성자 직접 제작(AI 생성), 저작권 보유 © 2025

안심환매의 기본 구조와 건설사·주민 혜택은 지난 글에서 자세히 정리해 두었고, 이번 글에서는 “추경 이후 실제 집행 상황”과 “PF 특별보증·요건 변화”를 중심으로 살펴보겠습니다.

• 1. 새정부 추경 이후, 실제로 돈은 얼마나 움직였나?
• 2. PF 특별보증, 무엇이 달라졌나? – “시공능력에서 사업성으로”
• 3. 지방 미분양 안심환매, 문턱을 낮춘 ‘2.0 버전’
• 4. 우리 동네 빌라·타운하우스·근생 신축에는 어떤 신호일까?
• 5. 행정사가 도울 수 있는 현실적인 부분만 짚어봅니다
• 6. 맺음말

1. 새정부 추경 이후, 실제로 돈은 얼마나 움직였나?

이번 국토교통부 보도자료(2015.11.12.)의 핵심 메시지는 의외로 단순합니다.

“제도만 만들어 둔 것이 아니라, 실제로 돈이 돌기 시작했다.”

요약하면, 두 축을 통해 연내 약 1조 원 이상의 유동성 공급을 목표로 하고 있습니다.

PF 특별보증·안심환매 제도별 집행 현황과 연내 목표

지원 제도	실제 집행 현황	연내 목표
중소건설사 PF 특별보증	시행 2개월 만에 5곳에 총 6,750억 원 보증 승인, 추가 사업장 심사 중	약 8,000억 원 보증 지원 전망
지방 미분양 안심환매 사업	1차 공고 이후 1,644억 원대 신청 접수, 11월 중 심사 진행	연내 자금 지원 완료 계획

행정사 입장에서 이 말은 곧, “이제는 정책 발표 단계가 아니라, 실제 현장에서 활용되는 자금 통로가 되었다”는 뜻으로 이해하시면 됩니다.

2. PF 특별보증, 무엇이 달라졌나? – “시공능력에서 사업성으로”

PF 특별보증은 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출에 대해 정부가 보증을 서주는 제도입니다. 이번 추경을 계기로 구조가 꽤 달라졌는데, 핵심 변화는 다음과 같습니다.

1) 중소건설사에 초점을 맞춘 설계(대상 확대)

대상은 시공순위 100위 밖의 중소 건설사까지 확대되었습니다. 핵심은 “작은 회사라도, 사업성만 살아 있으면 보증을 검토하겠다”는 방향으로 전환되었다는 점입니다. 예를 들어, 시공순위가 낮아 기존 PF 보증을 받기 어려웠던 전북 A 건설사가 특별보증 지원으로 1,400억 원 규모 대출을 실행한 사례가 소개되고 있습니다.

2) 평가 비중 조정 – 사업성 비중 상향

시공자 평가 비중은 35점에서 30점으로 축소되고, 사업성 평가 비중은 65점에서 70점으로 확대되었습니다. 앞으로는 “어느 회사가 시공하느냐”보다 “이 사업이 정상적으로 분양·임대·상환될 수 있느냐”를 더 강하게 보겠다는 의미입니다. 시공순위는 낮지만 사업성을 인정받아 보증료를 14% 절감한 부산 B 건설사 사례도 함께 언급됩니다.

3) 자금 조달 창구 확대 – 저축은행까지 포함

보증 대상 금융기관은 기존의 은행권, 증권, 보험, 상호금융에서 한 걸음 더 나아가 저축은행까지 포함하도록 확대되었습니다. 메인 은행이 아닌 저축은행·상호금융과 먼저 거래를 시작하는 중소·지방 사업장의 현실을 반영하여, 자금 조달 라인까지 보증 대상에 포함시킨 것으로 볼 수 있습니다.

3. 지방 미분양 안심환매, 문턱을 낮춘 ‘2.0 버전’

안심환매 사업은 미분양으로 자금난을 겪는 지방 사업장을 대상으로, 한시적으로 약 3~4%대의 저금리 자금을 공급해 주택사업의 성공적인 준공을 돕는 제도입니다. 이번 보도자료의 핵심은 이 기본틀은 유지하면서도 현실에 맞게 ‘문턱을 낮췄다’는 점입니다.

1) 2차 공고부터는 “상시(수시) 접수” 전환

1차 공고(9월)에서 1,644억 원 규모 신청이 들어온 후, 11월 4일부터 2차 모집 공고는 주택업계 편의를 위해 신청 기간을 제한하지 않는 수시 접수 방식으로 전환되었습니다. 자금이 급해졌을 때 바로 상담·신청을 해볼 수 있는 구조로 바뀌어, 현장의 유동성 지원에 속도를 낼 것으로 예상됩니다.

2) 조건 완화 – “공정률·시공사·수입 인정 범위” 조정

업계 제안 사항을 반영하여 요건이 다음과 같이 완화됩니다.

• 공정률: 공정률 기준에 미달하는 사업장도 자금 지원 전까지 공정률을 달성하는 조건부로 사업 신청이 가능해졌습니다. 예를 들어, 공정률 90% 이상이었으나 분양률이 낮아 공사비 조달이 어려웠던 C 사업장이 안심환매를 통해 부족한 공사비를 조달한 사례가 있습니다.
• 잔여 수입금 인정 범위 확대: 향후 분양·임대 수입을 보는 기준을 넓혀, 조금 더 여유 있는 사업장도 검토 대상으로 포함될 수 있도록 조정하였습니다.
• 시공순위: 시공순위 30위 이내 건설사도 일정 요건 하에서 우선지원 신청이 가능하도록 요건을 완화하였습니다.

4. 우리 동네 빌라·타운하우스·근생 신축에는 어떤 신호일까?

이 제도를 직접 신청할 주체는 중견·대형 건설사일 가능성이 크지만, 이 정책의 흐름은 소규모 사업에도 영향을 미칩니다.

1) “사업성 중심 심사”라는 흐름은 아래로도 내려옵니다

PF 특별보증에서 사업성 평가 비중을 올렸다는 것은, 비단 몇 천억 단위 PF만의 이야기가 아닙니다. 소규모 다가구·타운하우스 사업에서도 은행과 투자자들은 “이 건물이 완공 후 실제로 팔리거나, 임대가 채워질지”를 제일 중요하게 보기 시작합니다.

토지주·소규모 시행사 입장에서는 앞으로 “이 땅에 어떤 규모·용도·분양가 구조로 가야 ‘사업성 있는 그림’이 되느냐”를 더 진지하게 고민해야 하는 시대가 되었다는 뜻입니다.

2) 공사 중단 리스크가 줄어들면, 소규모 사업에도 온기가 생깁니다

큰 사업장들이 안심환매·PF 특별보증 같은 안전판을 통해 공사 중단을 덜 겪게 되면, 그 지역 부동산 시장 전체에 대한 불안도 줄어듭니다. 이는 시간이 걸리지만, 결국 소규모 사업자의 대출 심사·분양 분위기에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 행정사가 도울 수 있는 현실적인 부분만 짚어봅니다

PF 특별보증이나 안심환매의 직접적인 금융 심사 역할은 금융기관의 몫일 가능성이 큽니다. 따라서 행정사는 “사업의 기초 체력”을 튼튼히 하는 영역에 집중하는 것이 현실적입니다.

행정사가 제공할 수 있는 서비스와 의미

행정사 역할(서비스 산출물)	내용(왜 중요한가?)
1) 인허가 구조를 ‘깔끔하게’ 만들어 두는 일	개발행위허가, 건축허가, 전용허가 등의 조건(부관)과 순서를 한눈에 볼 수 있도록 정리한 “인허가 부관(조건) 정리 보고서”를 제공하여, 사업성 검토 시 신뢰도를 높입니다.
2) 토지이용·사업계획의 기본 틀을 점검해 주는 일	용도지역, 용적률, 기반시설, 주변 수요 등을 분석하여 “토지이용계획 현황 분석 보고서”를 제공하고, “애초에 성립이 어려운 그림”과 “들여다볼 만한 그림”을 가르는 1차 가늠자 역할을 합니다.
3) 소규모 사업자·토지주를 위한 사전 타당성 상담 창구	“이 땅을 어떻게 활용하는 그림이 지금 정책 환경에서 가장 ‘현실에 맞는 선택’일까요?”를 함께 고민하여, 정책이 만들어 내는 큰 물살 속에서 각자의 사업 위치를 점검할 수 있도록 돕습니다.

6. 맺음말

앞으로의 금융·보증 환경은 “사업성 있는 그림”을 더 강하게 요구하는 방향으로 움직이고 있습니다. 행정사가 할 일은 정책을 직접 신청하는 주체가 되는 것보다, 정책이 만들어 내는 큰 물살을 읽고, 각자의 토지와 사업이 그 물살 속에서 어디쯤에 서 있는지 점검하는 것에 가까울지 모릅니다.

이 정책의 물결이 소규모 신축을 준비하는 토지주 또는 공동개발을 제안하는 시행사 등 어떤 유형의 상담에 먼저 영향을 줄 것 같으신가요? 다음 글에서는, 실제 상담 사례에 가깝게 “이런 토지·이런 사업이면 PF 특별보증·안심환매의 영향력을 어떻게 봐야 할까?”를 케이스별로 풀어보는 방향도 함께 고민해 보겠습니다.