전세사기·깡통전세 이슈가 계속되는 만큼 전세가율·권리관계·임대차신고·전입신고만 정확히 챙기면 보증금 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 아래 체크리스트형 안내를 저장해 두시고, 계약 전·중·후에 그대로 따라가 보세요.
깡통전세, 무엇이 왜 위험한가요?
깡통전세는 매매가 대비 전세보증금 비율(전세가율)이 과도하게 높아 집값 하락·경매 시 보증금 회수가 어려워질 수 있는 상태를 말합니다. 실무에선 전세가율 80% 안팎을 ‘경보선’으로 널리 보지만, 단일 지표로 위험을 단정하긴 어렵습니다. 지역 시세 흐름·낙찰가율·보증사고 통계 등 복합지표로 판단하세요.
계약 전 안심체크리스트
시세·전세가율 교차검증
국토부 실거래가 공개시스템과 한국부동산원 부동산테크(전세가율/보증사고/낙찰통계)로 공식 통계를 먼저 확인하고, 민간 포털(네이버부동산 등)은 보조 수단으로 활용하세요.
등기부등본(말소사항 포함) ‘당일’ 발급·대조
갑구(소유권)로 임대인 동일성·압류/가압류/경매개시/신탁 여부를, 을구(저당권 등)로 선순위 채권 규모를 확인합니다. 전세금+선순위 채권 합계가 시세를 넘으면 강력한 위험 신호입니다. 발급 경로는 인터넷등기소 또는 정부24 안내를 활용하세요.
전입세대 열람(전입세대확인서)로 선순위 구조 확인
소유자·임차인·임대차계약자 등 당사자 중심으로 열람·교부가 가능하며(위임 가능), 다가구·다세대의 경우 기존 세입자 유무·보증금·우선순위를 반드시 확인합니다.
임대인 미납국세(체납) 사전 확인
계약 전에는 임대인 동의로, 계약 후(보증금 1천만 원 초과)에는 임대차 개시일까지 임대인 동의 없이도 사전 열람이 가능합니다(세무서/홈택스). 임차권이 대항요건·확정일자를 갖춘 경우 국세우선주의의 예외가 인정되는 범위가 있으나 일률적용은 아니므로 반드시 실제 물건별로 확인하세요.
전세보증보험 가입 가능성 사전 점검
HUG/HF/SGI의 요건·한도·심사 기준이 달라 사전 조회가 중요합니다. 반복 가입 거절은 물건 자체 위험 신호일 수 있습니다.
중개업소·중개사 등록상태 실명 확인
브이월드 ‘부동산 중개업 조회’에서 정상영업·등록 상태·전자계약 가능 업소 여부를 점검하세요. 브이월드
현장 실사
등기부 기재 주소(동·호수)·용도와 현장이 일치하는지, 노후·하자·주변 시세 괴리 등을 육안 확인합니다. 사진 기록을 남겨 두면 분쟁 예방에 유리합니다.
계약 중(체결 시) 반드시 확인할 것
임대인 동일성·대리권 증빙
임대인 대면 확인을 원칙으로 하고, 대리계약이라면 위임장·인감증명서·관계증명 등 대리권 증빙을 실물로 확인합니다.
표준계약서 + 중개대상물 확인·설명서(교부 필수)
공인중개사법 제25조상 권리관계·이용제한·시세 등 서면 확인·설명의무가 있어, 확인·설명서 교부가 반드시 이루어져야 합니다. 해당 의무 위반 시 민사상 손해배상이 인정된 판례가 다수입니다.
특약 예시(무권리 추가설정 금지)
“임대인은 계약일부터 종료 시까지 추가 저당권·제한물권을 설정하지 않으며, 위반 시 임차인은 계약 해제 및 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인은 임차인의 임대차신고·전입·확정일자 절차에 협조한다.”
계약 후(잔금 전/직후) 필수 절차
임대차(전월세) 신고 — 신고 시 확정일자 자동부여
보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 계약일로부터 30일 내 신고 의무가 있습니다. 계약서를 첨부해 임대차신고를 하면 ‘확정일자’가 자동 부여되어 신고필증에 번호가 기재됩니다(모바일·온라인 가능). 다만 전입신고는 별도입니다.
전입신고 + 주택 인도(입주) — 대항력은 ‘다음날 0시’부터
「주택임대차보호법」에 따라 주택 인도 + 전입신고를 마치면 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다. 대항요건 + 확정일자를 갖추면 우선변제권까지 확보됩니다.
잔금 직전 등기부 ‘재확인’
당일 새로 설정된 근저당·압류 등 변동이 없는지 최종 점검한 뒤 잔금을 이체하세요.
임대인 미납국세 재확인
보증금 1천만 원 초과의 경우, 임대차 개시일까지는 임대인 동의 없이 사전 열람이 가능합니다.
분쟁·경매 대비
경매 진행 시에는 법원이 고지한 배당요구 종기 내에 권리신고 및 증빙 제출을 마쳐야 하며, 임차인 신청 경매의 경우는 별도 요건을 확인하세요.
2025년 업데이트 포인트(핵심만 요약)
계약 전 ‘임대인 정보’ 사전 확인 제도(’25. 5. 27. 시행)
이제 임차인은 계약 전에 임대인의 다주택 보유 여부, 보증금 반환보증 사고 이력, 보증금지 대상 여부, 최근 3년 대위변제 발생 건수 등을 임대인 동의 없이 조회할 수 있습니다. 안심전세앱·HUG 연계로 현장에서 즉시 확인이 가능해졌습니다. 국토교통부대한민국
임대차신고 과태료 본격 시행(’25. 6. 1. 이후 계약부터)
계도기간 종료로 신고 지연·거짓신고 과태료가 본격 적용됩니다. 신고는 관할 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 모바일·PC로 가능합니다.
준비서류(임차인 기준) 체크리스트
| 구분 | 서류 목록 |
|---|---|
| 계약 단계 | 신분증, 인지·도장, 표준계약서, 중개대상물 확인·설명서(서명·날인), 등기부등본(말소 포함·당일 발급), 전입세대확인서(자격 해당 시), 보증보험 사전서류. |
| 신고·전입 | 임대차신고용 계약서 사본(전자서명본 가능), 임대차신고필증(확정일자 포함), 전입신고 서류. |
| 미납국세 열람 | (계약 전) 임대인 동의서·신분증 / (계약 후 보증금 1천만 원 초과) 계약서·신분증. |
실무 팁 3가지
숫자 3종 교차검증: 시세(실거래)–전세가율–선순위 채권 합계를 함께 보세요. 전세가율 80%는 경보선이지만 복합지표 판단이 안전합니다.
“신고=확정일자 자동”이라도 전입은 별도: 임대차신고(확정일자 자동) + 전입신고 + 입주를 빠르게 완료해야 대항력·우선변제권이 실효적으로 작동합니다.
중개사 문서 철저 보관: 확인·설명서·등기부·시세 근거를 함께 보관하면, 분쟁 시 입증 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
독자 참여 코너
내 전세계약, 어디가 가장 걱정되시나요?(예: 선순위 채권, 전세가율, 임대인 정보)
확정일자·전입신고, 언제 어떻게 처리하셨나요? 실무 팁을 댓글로 나눠 주세요.
안심전세앱·부동산테크 사용 후기(장단점, 개선 희망 기능)를 알려주시면 후속 글에서 정리해 드리겠습니다.
마무리
전세금 보호의 핵심은 권리관계(등기부)·시세(전세가율)·신고/전입(대항·우선변제)의 동시 관리입니다.
특히 잔금 직전 ‘당일 등기부 재확인’과 계약 전 임대인 정보 사전 조회(’25.5.27~), 임대차신고·전입신고의 신속한 완료만 지켜도 대부분의 위험을 피해갈 수 있습니다.
실제 주소·서류가 한 글자라도 다르면 효력에 중대한 영향이 생길 수 있으니, 마지막까지 서류 대조를 습관화하시길 권합니다.
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