꼭 확인해야 할 전월세 계약 가이드: 세입자가 꼭 알아야 할 법률·특약·원상복구

주택임대차보호법 핵심과 필수 특약 강조 인포그래픽 /  출처: 작성자 직접 제작(AI 생성), 저작권 보유 © 2025

꼭 확인해야 할 전월세 계약 가이드: 세입자가 꼭 알아야 할 법률·특약·원상복구

안녕하세요, 티스토리 이웃 여러분!

 

최근 언론에서 연일 보도되는 전세사기 사건과 각종 임대차 분쟁 소식을 접하시면서 걱정이 많으셨을 겁니다. 내 소중한 보증금을 안전하게 지키고 안정적인 주거 생활을 유지하기 위해서는, 전월세 계약 과정에서 세입자의 권리를 정확히 이해하고 필수 특약사항을 꼼꼼히 챙기는 것이 무엇보다 중요합니다.

 

오늘은 세입자 여러분을 위해, 주택임대차보호법 핵심 조항, 원상복구 기준, 꼭 챙겨야 할 특약, 계약 전·중·후 체크리스트까지 종합 가이드를 정리했습니다.

⬥ 세입자의 든든한 방패, 주택임대차보호법 🛡

주택임대차보호법은 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 민법의 특별법으로 제정된 법률입니다. 따라서 이 법을 위반하여 세입자에게 불리한 약정을 하더라도, 그러한 내용은 무효가 됩니다.

✦ 핵심 조항 요약

• 최소 거주 보장 (2년) : 계약 기간을 1년으로 정했더라도 세입자는 2년 거주를 주장할 수 있습니다. (법 제4조의2)
• 계약갱신요구권 (1회, 2년) : 세입자는 1회에 한해 2년간 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 실거주 등 법정 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다. (법 제6조의3)
• 전월세 상한제 (5% 이내) : 계약 갱신 시 임대료 증액은 기존 임대료의 5% 범위 내에서만 가능합니다. (법 제7조의2)
• 임대인 변경 시 계약 승계 : 주택이 매매되어 소유자가 바뀌더라도 세입자는 기존 조건으로 거주할 수 있고, 새로운 집주인은 계약을 승계해야 합니다. (법 제3조)
• 갱신 후 해지권 : 계약갱신요구권으로 연장된 경우라도 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있으며, 통보 3개월 후 효력이 발생합니다.

📌 사례 세입자 A씨는 1년 계약을 체결했지만, 법에 따라 2년까지 거주를 주장할 수 있었습니다. 집주인이 “1년 뒤에 나가라”고 요구했으나, A씨는 주택임대차보호법 제4조의2를 근거로 2년의 거주 기간을 보장받았습니다.

⬥ ‘원상복구’ 어디까지가 세입자 책임일까? 🤔

계약 종료 후 주택을 반환할 때 가장 빈번하게 발생하는 분쟁이 바로 원상복구 문제입니다.

✦ 임대인의 수리 의무

• 노후화나 자연재해, 대규모 수선(예: 보일러 교체, 지붕 누수 등)은 임대인이 부담해야 합니다.
• 보일러는 통상 사용 연수(6∼7년)를 경과한 경우, 고장은 임대인이 수리·교체해야 할 의무가 있습니다.

✦ 세입자의 원상복구 의무

• 세입자의 고의 또는 과실로 인한 파손, 소모품 교체는 세입자가 책임집니다.

✦ 원상복구 의무가 없는 경우

• 자연적 마모, 일상생활로 인한 흔적(못 자국, 가구 자국 등)은 세입자가 변상할 필요가 없습니다.

✦ 주의해야 할 사례

• 벽걸이 TV 설치 시 대리석·아트월 파손, 에어컨 설치를 위한 벽 배관 구멍 등은 원상복구 대상이 될 수 있습니다.

👉 Tip 입주 전 반드시 집주인 또는 중개인과 함께 집 상태를 꼼꼼히 점검하고, 사진·영상으로 기록을 남겨두세요. 이는 훗날 불필요한 분쟁을 예방하는 중요한 증거가 됩니다.

⬥ 내 돈을 지키는 ‘특약사항’ ✍

법률상 보호 규정만으로는 부족할 수 있습니다. 따라서 계약서에 세입자에게 유리한 특약을 명확히 기재하는 것이 매우 중요합니다.

✦ 세입자에게 불리하지만 무효인 특약

• “세입자는 계약갱신요구권을 포기한다.”
• “보증금·월세는 임대인이 임의로 증액한다.”
• “주택 매매 시 기존 임대차계약은 승계되지 않는다.”

✦ 반드시 넣어야 할 특약 (세입자 보호)

• 대항력 보호 특약 : “임대인은 임차인의 대항력이 발생되기 전까지 근저당권 등 추가 등기를 설정하지 않는다.”
• 대출 불가 시 계약금 반환 특약 : “전세자금대출 불가 시 임대인은 계약금 전액 반환한다.”
• 보증보험 협조 특약 : “임대인은 전세보증보험 가입 등 임차인의 보증금 보호 절차에 적극 협조한다.”

⬥ 계약 전·중·후 필수 체크리스트 💡

아래 표를 참고하면 계약 단계별로 반드시 확인해야 할 사항을 한눈에 확인할 수 있습니다.

구분	세입자 권리	체크 포인트
계약 전	거래 상대방 확인	집주인 실명, 대리권 확인 (위임장·인감증명)
계약 중	서류 확인	등기부등본(갑구·을구), 건축물대장, 위반 건축물 여부
계약 후	대항력 확보	전입신고 + 확정일자 필수
계약 종료	원상복구 범위	자연 마모 제외, 파손 부분만 복구
이사 당일	권리 변동 확인	잔금 지급 전 등기부등본 재확인 (추가 대출 여부)

👉 가계약금 주의 : “계약 불성사 시 가계약금 전액 반환”이라는 조항을 반드시 문자·서면으로 남겨 두세요.

⬥ 현명한 세입자가 되는 마지막 팁

• 계약 체결 전, 등기부등본을 반드시 최신본으로 확인하세요.
• 성급한 가계약은 피하고, 증거 자료(문자·녹음)를 확보하세요.
• 이사 당일 잔금 지급 전에도 등기부등본을 다시 확인하여 추가 근저당 설정 여부를 반드시 점검하세요.

❖ 독자 참여 코너 📢

여러분은 전월세 계약 시 어떤 특약을 꼭 넣으시나요? 또는 원상복구 과정에서 겪은 경험담이 있으신가요? 댓글로 소중한 의견을 나눠주시면 다른 세입자분들께 큰 도움이 됩니다.

✍ 마무리

전월세 계약은 단순히 집을 빌리는 절차가 아니라, 가정의 생활과 재산을 지키는 중대한 법률 행위입니다. 오늘 소개한 가이드를 숙지하시어, 누구보다 똑똑하고 당당한 세입자가 되시길 바랍니다. 안전한 주거 생활은 작은 주의와 준비에서 시작됩니다.